Vy osobně stojíte v čele české pobočky UBM od jejího působení na tuzemském trhu. Kam se firma za těch bezmála 30 let posunula?
Helmut Berghöfer: Již od počátku jsme měli ambice, stejně jako v Rakousku, Německu a Polsku, stavět velké projekty, díky nimž vzniknou nové urbanistické celky. A to včetně kultivovaného veřejného prostoru. První z pražských projektů, realizovaný na Smíchově, byl přesně takový: multifunkční komplex Anděl City, který na 25 000 metrech čtverečních plochy zahrnuje byty, kanceláře, obchody, restaurace, multikino a dva hotely. A také velkou piazettu se vzrostlými stromy. Když jsme na Smíchov jako jedni z prvních developerů přišli, byla to ještě docela zanedbaná šedivá pražská čtvrť. Avšak z její průmyslové minulosti dýchal silný genius loci. Díky multifunkčnímu komplexu Anděl City zde UBM zanechala nesmazatelnou stopu a podílela se na revitalizaci velké části Smíchova, která se stala centrem současného dění. Probudili jsme místo k novému životu, vzniklo zde městské centrum, kde lidé bydlí, chodí do práce, za nákupy i zábavou.
A následovaly další velké projekty…
HB: Do letošního roku jsme jich v Česku úspěšně dokončili několik desítek – vezmeme-li v úvahu i jednotlivé etapy velkých urbanistických celků, což jsou svou náročností i komplexností de facto samostatné projekty. A to nejen v Praze, ale po celé České republice – v Brně, Karlových Varech, ve Špindlerově Mlýně. UBM působí ve všech segmentech realitního trhu: rezidenční nemovitosti, rekreační nemovitosti, kanceláře, obchodní centra i hotely. Používáme know-how vycházející z tradice a našich dlouholetých zkušeností. Stojíme na ekonomicky pevných základech, mateřská společnost UBM je kótována na vídeňské burze. I proto máme v zahraničí i v ČR nadále ambiciózní plány.
Otřásla jimi pandemie koronaviru?
HB: Stejně jako všichni ostatní jsme najednou stáli před něčím, co naše civilizace v takovém rozsahu nezažila po mnoho desetiletí – naposledy snad v době španělské chřipky před sto lety. Také my jsme museli hledat nová řešení a postupy, které by co nejméně ohrozily realizaci našich projektů, a to konkrétně rekonstrukci Cukrovarnického paláce na Senovážném náměstí, díky níž zde bude pětihvězdičkový hotel Andaz, patřící do hotelového řetězce Hyatt, výstavbu kancelářské budovy Astrid Offices v Dělnické ulici v Praze 7 a přípravu rezidenčního komplexu Arcus City v Praze 5-Stodůlkách. Flexibilně jsme se museli přizpůsobovat nejrůznějším restrikcím, vládním nařízením, sami zavádět co nejefektivnější opatření uvnitř firmy a na staveništích. Bylo a je to tím složitější, že řada konsekvencí leží mimo nás a nemůžeme je ovlivnit: od nedostatku pracovníků na stavbách v důsledku omezení mobility zahraničních pracovních sil až po další prodlužování celého stavebního procesu, který je v Česku už tak neúměrně dlouhý. Musím říci, že naši zaměstnanci jsou disciplinovaní, stejně tak i zhotovitelé stavby, takže se nám vše daří úspěšně realizovat. Hodně nám pomáhá i zázemí celé skupiny UBM. To, že můžeme sdílet řešení, čerpat i ze zkušeností zahraničních kolegů v Německu a Rakousku. Díky tomu všemu jsme naše plány v České republice nemuseli nijak výrazně měnit. Prakticky u všech projektů, které zde máme ve výstavbě, jedeme podle stanoveného harmonogramu. Naše plány proto zůstávají neměnné, v souladu s vizí mateřské společnosti, která staví především v metropolích od Vídně přes Berlín až po Mnichov.
V jakých realitních segmentech působíte? V Česku už jste pronikli téměř do všech.
Josef Wiedermann: To máte pravdu. V minulosti jsme v UBM v České republice při akvizici pozemků a projektů byli poměrně oportunističtí: využívali jsme zajímavých příležitostí napříč všemi segmenty. Teď bychom se chtěli více soustředit na ty sektory, které jsou aktuálně tahounem trhu. Jedná se především o rezidenční segment, ale to byla naše vize už před pandemií. Poptávka po kvalitních bytech je dnes v Praze obrovská, a přitom nabídka nedostatečná. V současné nejisté době řada lidí investuje do nemovitostí, které se jeví jako nejbezpečnější pro konzervativní investici. Právě vlastnické bydlení je pro tyto účely ideální. Rozvoji českého rezidenčního trhu nahrává i aktuálně stále vstřícná politika poskytování hypoték.
Petr Mac: I z hlediska finančního portfolia mají naše rezidenční projekty největší podíl na našich aktivitách v České republice. Poté následují kancelářské budovy a hotely.
V hlavním městě máte rozjetých hned několik velkých rezidenčních projektů.
JW: V Praze máme nyní v přípravě a realizaci celkem 650 bytových jednotek. V letošním roce jsme zahájili výstavu první etapy rezidenčního projektu Arcus City, v Praze Stodůlkách, která čítá 100 bytů. Následně budeme realizovat druhou etapu s bezmála dvěma stovkami bytů a plochami pro retail. Revitalizujeme další část Prahy naproti metru Stodůlky a přirozeně dotvoříme městskou část, která je stále více v hledáčku kupujících. Společně se společností Crestyl dokončujeme bytový komplex Neugraf se 177 jednotkami a obchodními plochami, který budeme kolaudovat ve druhém čtvrtletí letošního roku a na podzim předávat klientům. Jak vidíte, máme toho letos hodně.
HB: Naší velkou výhodou je, že jsme schopni celý proces developmentu pokrýt vlastními silami. Máme zkušený tým architektů a stavebních inženýrů, kteří pracují pro většinu zemí, kde působíme. Připravují všechny stupně projektové dokumentace – od studií až po návrhy interiérů. A to platí nejen pro rezidenční projekty, ale třeba i pro kancelářské budovy či hotely. Kolegové stavební inženýři řídí všechny stavby, které realizujeme.
Vaším aktuálně největším projektem bydlení je Arcus City. Jak jste s ním daleko?
JW: Jak už napovídá slovo City v jeho názvu, máme vizi, stejně jako v Anděl City, vybudovat kompaktní urbanistický celek. Bude mít zajímavou architekturu: jak naznačuje název Arcus přejatý z latiny, byl odvozen od oblouku jako nosného prvku celého území. Projekt na rozhraní Stodůlek a Řeporyjí v Praze 5 zahrne bydlení v bytových i rodinných domech, komerční prostory v parteru bytových domů i novou autobusovou zastávku. To vše nedaleko bioparku Řepora. Součástí realizace jsou i venkovní prvky pro volnočasové aktivity, sport a odpočinek. Celý projekt máme rozdělený do tří etap. První etapu (4 bytové domy o 100 jednotkách), kterou již prodáváme, plánujeme dokončit v roce 2023. Další dvě etapy budou následovat v poměrně rychlém sledu: prodej druhé etapy, jejíž součástí bude 112 bytů a obchodní prostory, zahájíme ještě letos. A třetí fáze pak doplní nově vzniklý kompaktní celek o další 4 bytové domy s 60 byty a 10 rodinnými domy. Čeká nás spousta práce.
Vracíte se také na Smíchov, kde jste před lety dokončili Anděl City. A nepřicházíte zpět sami…
HB: Smíchov máme opravdu rádi. Prací na multifunkčním projektu Anděl City jsme strávili spoustu let a stal se naší srdeční záležitostí. Stejně tak nám přirostla k srdci i okolní čtvrť – a těší nás, jak se z ní dnes stalo skutečně inspirativní městské prostředí, příjemné k životu. Říkali jsme si, že pokud se naskytne možnost, rádi se sem vrátíme. A stalo se: také brownfield na místě bývalé Neubertovy tiskárny v Grafické ulici má svůj industriální genius loci – stejně jako jsme jej cítili z pozemku bývalé Tatrovky, kde později vznikl projekt Anděl City. Průmyslový duch místa i v případě Neugrafu zachováváme. Multifunkční prostor uzavřeného a bezpečného areálu, který zahrnuje recepci, společnou relaxační terasu na střeše jižního traktu a klidnou zahradu ve vnitrobloku pro odpočinek zdejších rezidentů, je dalším počinem spolupráce se společností Crestyl, se kterou jsme v minulosti v joint venture realizovali první kancelářskou budovu Dock 01 v Praze 8 na Palmovce. Máme s Crestylem na rezidenční development podobný pohled. Oni, stejně jako my, jsou inovativním developerem s řadou úspěšných realizací v hlavním městě, za které získali mnoho ocenění.
Trojlístek vašich pražských rezidenčních projektů doplňuje ještě Astrid Residence.
JW: To je vlastně druhá fáze našeho polyfunkčního komplexu Astrid Garden v
Praze 7-Holešovicích, jehož první – kancelářskou – etapu s názvem Astrid Offices právě dokončujeme a která se stane novým sídlem společnosti UBM Development Czechia. V létě se budeme do nových kanceláří stěhovat. Letos v březnu jsme dali na trh rezidenční část – projekt Astrid Residence se 125 jednotkami.
Jak se vaše byty prodávají?
PM: S ohledem na architekturu, kvalitu provedení a propracované standardy jsme s našimi rezidenční projekty vždy směřovali do vyššího středního segmentu. Vezmeme-li v úvahu, že jsme s Arcus City teprve na začátku prodeje, považujeme dosud dosažené předprodeje za velký úspěch. V Neugrafu máme prodanou více než polovinu bytů a v dubnu se chystáme otevřít vzorový byt.
Vy jste ale v minulosti v Praze dodali na trh nejen stovky bytů, ale i tisíce metrů čtverečních kanceláří. Vašeho tradičně silného segmentu administrativních budov se nezříkáte ani teď, kdy vlivem covidu kancelářská výstavba i pronájmy poněkud stagnují.
JW: Kanceláře samozřejmě zůstávají ve sféře našeho zájmu, jakkoli teď zrovna nejsou tahounem realitního trhu. My ale chceme dohlédnout dál než na krátkodobý horizont. Je to logické, protože právě v tomto segmentu můžeme využívat našich mnohaletých zkušeností a know-how. Dnes většina lidí, dříve denně docházejících do kanceláří, pracuje z domova. Vedou se rozsáhlé diskuze o tom, jak budou vypadat kanceláře budoucnosti. O tom, zda se do nich zaměstnanci ještě vůbec vrátí. Pokračující měsíce pandemie však čím dál víc ukazují, že člověk je tvor společenský a že se lidé na návrat do kanceláří těší, až se epidemiologická situace zlepší. Budou sem chodit pro interakci s kolegy, sdílení nápadů, zaučování juniorních zaměstnanců. Prostory pro práci se jistě promění – ubyde tzv. open space, přibydou flexibilně řešené prostory pro individuální potřeby nájemců a jejich zaměstnanců, součástí mnoha budov se pravděpodobně stanou místa pro co-working. Ale na to všechno my umíme reagovat a přizpůsobit kanceláře stávajícím požadavkům. Aktuálně v Dělnické ulici, v srdci pražských Holešovic, na místě bývalé továrny kosmetické značky Astrid finišujeme výstavbu již výše zmíněného polyfunkčního komplexu, jehož první fáze s názvem Astrid Offices je právě kancelářská. Potvrzením správnosti našeho předpokladu, že zájem o administrativní plochy nezhasne, je fakt, že tato komorní čtyřpatrová budova s téměř 3 500 m2 kanceláří a téměř 700 m2 retailových ploch v přízemí je dnes již z více než z poloviny pronajatá.
Jak budete chtít nalákat do Astrid Offices další nájemce?
HB: Naší reakcí na aktuální trendy je mj. to, že v Astrid Offices připravujeme několik
co-workingových spotů umístěných nejen v interiéru budovy či zeleném atriu navazujícím na recepci, ale i na zelené střešní terase s výhledem do klidného vnitrobloku. V porovnání s jinými pražskými áčkovými kancelářskými budovami nabízíme prostory v Astrid Offices ve standardu hot shell. Nájemce tak ušetří mnohem více peněz na dokončovací práce před nastěhováním. Zároveň jsme připraveni vyjít vstříc nejrůznějším přáním, pokud jde o vzhled i vnitřní členění kanceláří. Budova je železobetonový skelet se sloupy po 8 m, takže volnost v tomto směru je téměř neomezená. Pro řadu nájemců, zejména z nadnárodních korporací, které velmi dbají na udržitelnost a šetrný přístup k životnímu prostředí, je podstatné i to, že budova cílí na certifikaci LEED Gold.
Hotely jsou jedním z nejvíce zasažených segmentů covidovou krizí. V uplynulých letech byla Praha velmi vyhledávanou evropskou metropolí, ve které se návštěvníci rádi ubytovávali v pětihvězdičkových hotelech. Jeden takový máte ve výstavbě. Neříkáte si, že to bylo špatné načasování?
PM: Hotel Andaz Prague, nejvyšší řada nadnárodního řetězce luxusních hotelů Hyatt, je za téměř 30letou historii UBM v České republice naší vůbec největší investicí. A že jsme přitom v ČR dělali už hezkou řadu opravdu velkých a náročných projektů! Při jeho realizaci jsme chtěli využít především našich zkušenosti z rekonstrukce historické budovy z roku 1897 na Zvonařce v pražských Vinohradech na luxusní hotel Le Palais Art Prague. Ten už se stačil etablovat mezi nejnáročnější klientelou. Právě úspěchy tohoto, ale i dalších našich hotelů v Praze (Angelo, Andel´s) nás povzbudily k plánování dalšího. To, že stavební řízení v ČR trvá dlouho, je všeobecně známá věc, a když jsme se pro projekt rozhodli, těžko mohl kdokoliv tušit, co přijde. Ačkoli jsme s predikcemi dalšího vývoje velmi opatrní, aktuální vývoj naznačuje, že s načasováním nám bude přát štěstí: hotel bychom totiž chtěli otevírat v únoru 2022, a to už snad přijde oživení a turisté se do Prahy budou vracet. Věříme proto, že naší investice nebudeme ani v nejmenším litovat.
Čím bude hotel Andaz Prague výjimečný?
HB: Opět zde hraje velkou roli nejen lokalita, ale jako v případě řady našich dalších projektů i výjimečný genius loci místa. V centru Prahy na Senovážném náměstí si v době
Rakouska-Uherska (v letech 1912 – 1916) nechal spolek cukrovarníků podle návrhu architektů Theodora Fischera a Josefa Zascheho postavit monumentální palác v neoklasicistním stylu. Už v té době se budova stala výraznou dominantou náměstí. Po druhé světové válce sloužila různým účelům, po roce 1989 byla jejím majitelem i zkrachovalá Investiční a poštovní banka. Od roku 1993 je palác památkově chráněný. Od té doby ještě několikrát změnil majitele, až jsme přišli my a rozhodli se mu vtisknout nový život. Luxusní lifestyle hotel o 175 pokojích bude premiérou pro vstup renomované sítě Hyatt do České republiky. Hyatt si lokality pečlivě vybírá: po celé Evropě má jen 4 hotely (ve Vídni, Mnichově, Londýně a Amsterodamu), Praha bude pátou. Jsme nadšeni, že si Hyatt vybral právě nás.
Jak se genius loci promítne do interiéru hotelu? Co v něm mohou hosté očekávat?
HB: Protože je budova původního Cukrovarnického paláce kulturní památkou, naši designéři s ní pracují mimořádně citlivě. V hotelu například počítáme se zachováním původních oken, dveří, plastické výzdoby i krbů. Úzce spolupracujeme s památkáři. Těšíme se, jak zachováme historickou hodnotu budovy s její autentickou atmosférou, a přitom ji přizpůsobíme současnému životnímu stylu. Vedle luxusního ubytování bude součástí hotelu také fitness a wellness centrum, gastronomické provozy i prostory pro pořádání nejrůznějších akcí. Z původní zasedací místnosti vedení Asekuračního spolku cukrovarníků, umístěné v můstku vedoucímu k Jindřišské věži, se stane stylová konferenční místnost. Nový účel historicky cenných prostor tak bude velmi podobný tomu původnímu.
Napříč vašimi projekty v České republice i zahraničí se prolíná jedno slovo: udržitelnost. Co to pro vás v UBM konkrétně znamená?
HB: Udržitelnost je pro nás velmi silné téma, které se promítá do všeho, co děláme. Pracujeme s technologiemi a stavebními prvky, které trend udržitelnosti a požadavky na ni odrážejí. Slova green and smart nepoužíváme jen jako líbivá hesla. My se jimi řídíme už při projektování, následně při výstavbě a poté i při provozu a správě budov. Ať už jde například o ekologické konstrukce (ve Frankfurtu jsme například postavili první výškovou budovu s dřevěnou konstrukcí), moderní senzorické technologie, energetickou šetrnost, či zdravé vnitřní prostředí uvnitř budov pro komfort a pohodlí jejich uživatelů.
PM: UBM Development má ve své vizi nejen slova green a smart, ale také more. Znamená to mimo jiné, že lpíme na detailech, protože si uvědomujeme, že ti, kdo v našich budovách bydlí či pracují, chtějí stále víc. Zajímají nás proto například chytré technologie zpříjemňující život v interiéru. Nezapomínáme na ekologickou mobilitu: součástí našich projektů jsou např. myčky kol v kancelářských budovách či dostatek možností pro nabíjení elektromobilů. A samostatnou kapitolou samozřejmě je, aby se uživatelé budov cítili vevnitř co nejlépe.
Předpokládáme, že s udržitelností jsou spojeny i vaše vize do budoucna.
JW: Je to přesně tak. Udržitelnost je jedním ze základních principů, jimiž se řídíme. Svou prestiž, význam i povědomí o značce UBM na českém trhu chceme nadále posilovat také inovativním a neotřelým přístupem k architektuře, kvalitou staveb i samozřejmě i rozmanitostí realizovaných projektů.
Text: Libor Strnad, Foto: Ondřej Pýcha
