Zdražování stavebních materiálů není nic neobvyklého. Nárůst cen o desítky procent, který stavaři pozorovali v loňském roce, se ovšem vymyká zkušenostem z minulých let. Kvůli vysoké poptávce způsobené oživující ekonomikou po lockdownech a zpřetrhaným dodavatelským řetězcům tyto potíže pocítilo devět z deseti stavebních firem.
Reagovat na nové podmínky musí také developeři. Situaci jim například komplikuje, že většinu bytů prodávají takzvaně z papíru, tedy ještě před zahájením výstavby. Naplno se ale stavební drahota projeví u nových projektů. Tlak na zdražování u nich bude ještě vyšší než dosud.
To však není jediná komplikace, která zhorší už tak napjatou situaci na realitním trhu. Růst cen vstupů a energií se podepsal také na vysoké celkové inflaci. Ta v Česku překonala čtyřprocentní hranici, na což reagovala i Česká národní banka. Zvýšení základní úrokové sazby se nicméně podepsalo také na hypotečním trhu. Spolu s opět prudce rostoucími cenami bytů tak bude v příštích měsících komplikovat pořízení vlastního bydlení i zdražení hypoték.
Ocel, polystyren i dřevo
Problémy v dodavatelských řetězcích či nedostatek komponent a vstupů, například kvůli tomu, že jejich výrobce kvůli karanténě omezil produkci, zasáhly kompletně celé hospodářství. Stavebnictví je ovšem jedním z nejhůře zasažených oborů.
Od loňského jara a léta zdražovalo všechno, přičemž výjimkou nebyly ani výkyvy cen v řádu desítek procent za pouhých několik dní. Z údajů skupiny Metrostav vyplývá, že například stavební dřevo od září 2020 do konce května 2021 zdražilo až o 160 procent, betonářská ocelová výztuž téměř o 100 procent, pěnový polystyren EPS o 83 procent. Není proto překvapením, že růst cen stavebních materiálů zaznamenalo 95 procent stavebních firem. Vyplývá to z průzkumu společnosti CEEC Research, který firma realizovala během letošního třetího čtvrtletí.
Výsledkem byly kvůli tomu odklady či zpoždění některých staveb, a stavaři navíc začínají rostoucí náklady promítat do výsledných cen. „Je to mimořádně nepříjemné pro všechny na trhu – investory, zhotovitele včetně celého subdodavatelského řetězce, ale i provozovatele, kterým se ceny promítají do nákladů. Největší problémy nám to způsobuje na velkých stavbách pro veřejné zadavatele, které z procesních důvodů nabírají zpoždění před vlastním zahájením realizace, kdy nejsme schopni závazně zasmluvnit materiálové vstupy kalkulované v předložené nabídce,“ konstatuje například generální ředitel stavební společnosti Hochtief Tomáš Koranda.
Kdo má situaci pod kontrolou?
U některých probíhajících staveb zdražení kvůli nasmlouvaným cenám nebylo možné. I tak ale výsledky průzkumu ukazují, že k úpravě ceníků sáhlo zhruba 70 procent stavebních společností. V průměru stavby těchto společností zdražily o 21 procent. Pouze částečně či pouze u některých staveb se zvyšující se cena stavebních materiálů promítla zhruba u čtvrtiny dotázaných.
Vyšší ceně se přizpůsobují i teprve připravované projekty, byť i ty už jsou často nasmlouvané za jiné ceny, než jaké panují na trhu dnes. „Máme kontrakty a musíme plnit. Kupujeme za aktuální cenu na trhu a pak se zkusíme se slušným investorem domluvit o navýšení dle skutečných cen,“ vysvětluje Ivo Luňák, jednatel společnosti Tyros Loading Systems.
Průzkum také ukázal, že s výkyvy cen v takové míře, jaké se dějí v letošním roce, mnoho firem nepočítalo. Zhruba polovina dotázaných stavebních firem totiž uvedla, že ve smlouvách s investory nemá situaci s výrazně a prudce se měnícími cenami smluvně ošetřenou. Není za tím ovšem jen neprozíravost. „Důvodem, proč společnosti nemají ve svých smlouvách obdobné situace ošetřeny, je především legislativní omezení u veřejných zakázek. Uvedlo to 55 procent firem. Čtvrtina také uvádí, že se nejedná o běžný proces. Více než desetina podobnou situaci nezohledňuje, protože se s ní ještě nesetkala,“ píší autoři průzkumu.
Byty z papíru
Zásah do rozpočtů svých dodavatelů staveb pocítily pochopitelně také developerské společnosti. Především u těch menších se to v minulých měsících projevilo vyčkáváním se zahájením nových projektů. Příliš aktivní v létě nicméně nebyli ani největší hráči na trhu. Nyní s podzimem nabídka opět ožila a do prodeje se dostaly stovky nových jednotek.
To ale neznamená, že by se situace nějak zásadně zlepšila. Podle analytiků se růst cen zastaví nejdříve v horizontu měsíců, možná i let. Čekat na zlevnění stavebních materiálů nicméně není možné donekonečna, a tak dnešní drahota postihuje i už schválené a podepsané smlouvy s rozpočty.
„Situace je nepřehledná pro developera, stavební firmu, ale i pro klienta. Jedna věc jsou závazné dohody na ceně mezi investorem a stavební společností, druhá věc je ale tvrdá realita. Nelze přenést veškerou odpovědnost za narůstající ceny na stavební firmy a na smlouvy, které byly tvořeny v době, která nemohla předpokládat až stoprocentní nárůst cen některých materiálů,“ vysvětluje generální ředitel společnosti Skanska Reality Petr Michálek. Některé schválené rozpočty se podle něj tedy musí otevřít a reagovat na současný cenový trend. A ten se samozřejmě odráží i v cenách bytů.
Prodat, nebo čekat
Zatímco u teprve připravovaných projektů se ještě dá s rozpočtem a cenami hýbat, jiné je to u projektů, které se už začaly prodávat. Běžnou praxí developerů totiž je, že alespoň část jednotek dá do prodeje takzvaně z papíru, tedy v době, kdy ještě nezačala ani samotná výstavba – například po získání stavebního povolení. „U projektů se zahájeným prodejem bytových jednotek nelze vícenáklad zpětně přenést na klienta, který si byt již zakoupil,“ popisuje hlavní zádrhel šéf Skanska Reality.
V případě, že i do rozpočtu takové stavby zasáhnou vyšší náklady, může to odnést marže developera nebo stavební firmy. „Z praxe vím, že dochází k jistému obětování části marže na obou stranách,“ potvrzuje ředitel společnosti Bidli development a stavby Roman Weiser. I tady ale záleží na konkrétním případu. „Vše záleží na materiálech a stavebních prvcích, z nichž je stavba realizována, a rovněž na fázi, v níž se samotná výstavba nachází. Do ekonomiky některých projektů může současná situace promluvit vcelku mírně, do některých však poměrně významně. Pokud si developer stanovil dostatečnou marži a dobře nastavil smluvní vztahy se zhotoviteli stavby, neměl by ani v současné situaci prodělat,“ dodává Weiser.
Jak se na maržích může problém se zdražování stavebních prací i materiálů promítnout? „Určitě se snižuje marže. Není to tak dlouho, kdy se marže mohla pohybovat až kolem 25 procent. Dnes lze považovat za dobrý výsledek, když se dostanete tak na 12 až 15 procent,“ vysvětluje ředitel developerské společnosti Penta Real Estate pro výstavbu Rudolf Vacek.
Jistota není zadarmo
V nejlepší pozici jsou v situaci nejistoty velké developerské firmy se silnou vyjednávací pozicí a prověřenými partnery. „Díky ekonomicky silným, renomovaným partnerům naše stavby pokračují dle domluvených smluv a harmonogramů. Vždy jsme dodrželi slovo, dokončili a předali jsme každý byt,“ tvrdí mluvčí společnosti Finep David Jirušek.
Firma je podle něj na krátkodobé výkyvy připravená. „Tuto postpandemickou situaci jsme v segmentu očekávali a značnou část zboží jsme si fyzicky zajistili dopředu – buď my, nebo i naši partneři, dododavatelé. A to i díky tomu, že tam, kde to jde, jsou našimi obchodními partnery vždy prvovýrobci,“ popisuje David Jirušek.
Podobně je na tom i další z největších pražských developerských hráčů, společnost Central Group. „Vzhledem k naší silné vyjednávací pozici a dlouhodobým obchodním vztahům jsou dopady na naši společnost a současné projekty nižší, než jaké mohou být na menší developery nebo individuální stavebníky, kteří díky prudkému nárůstu cen nemusí být schopni projekt postavit s náklady, se kterými počítali,“ konstatuje mluvčí firmy Ondřej Šťastný.
Co je nové, je dobré
U nových projektů, které se teprve rozbíhají či připravují, nicméně zdražení nabízených bytů je a bude nevyhnutelné. „K navyšování začíná docházet u prodejních cen bytů v současných nabídkách developerů. Dopad do ceny bytů pravděpodobně musíme očekávat i u připravovaných projektů. Celková výše pak bude záviset na tom, jak dlouho růst cen materiálů potrvá a na jaké hodnoty se dostane,“ myslí si šéf Skanska Reality Petr Michálek.
V nových smlouvách mohou developeři nepříznivou situace reflektovat například tím, že uzavřou smlouvy s garancí dodání všech potřebných materiálů za předem dané ceny. „Pokud chcete mít v době cenové nestability jistotu dodání toho kterého materiálu, musíte si za garanci dodání výrazně připlatit. To vše se do ceny bytů nutně promítne,“ upozorňuje Rudolf Vacek z Penta Real Estate.
Rekordně malá nabídka
Zatímco v minulých měsících se zdálo, že tempo zdražování nových bytů v Praze a dalších velkých městech zpomaluje, ve třetím kvartálu roku 2021 se opět růst cen rozjel. Podle analýzy společností Central Group, Skanska Reality a Trigema průměrná prodejní cena se ke konci září vyšplhala na 126 409 korun za metr čtvereční. Ve srovnání se druhým čtvrtletím vzrostly prodejní ceny nových bytů o 5,6 procenta, meziročně pak došlo k nárůstu o 15 procent.
I navzdory rostoucím cenám se nicméně nabídka dostupných nových bytů v Praze neustále ztenčuje. Přestože se loni ve třetím čtvrtletí prodalo podstatně méně bytů než v prvních dvou kvartálech, v katalozích developerských firem je stále méně nových bytů na prodej. Na konci třetího čtvrtletí bylo v nabídkách developerů pouze 2750 dostupných bytů. V meziročním srovnání poklesl počet nabízených bytů o více než polovinu. A to i přesto, že prodeje bytů ve třetím čtvrtletí nepřevyšovaly dlouhodobý průměr
Zda se zdražování v příštích měsících zbrzdí, se ukáže mimo jiné i podle vývoje cen stavebních materiálů. Developeři věří, že ačkoliv se trh zřejmě nevrátí na cenové úrovně třeba ze začátku loňského roku, alespoň nějaké zlevnění přijde. „Věříme, že jde o výkyv, který nastal poté, co došlo s časovým odstupem na narušení řetězců loni a v první polovině loňského roku. Jak velký to bude výkyv, budeme vědět v průběhu roku 2022, kdy věříme v návrat do normálu,“ odhaduje David Jirušek z Finepu.
Česká národní banka šlape na brzdu
Inflace vymykající se cílům cenové stability, které si stanovuje Česká národní banka, vyvolala u části členů bankovní rady obavy o úplnou ztrátu kontroly nad zdražováním. Centrální banka proto zareagovala na posledním zasedání rady zvýšením základní úrokové sazby o půl procentního bodu. Podle analytiků se navíc dá očekávat, že na listopadovém jednání České národní banky šlápne na brzdu ještě důrazněji.
Na realitním trhu bude mít růst úrokových sazeb dva protichůdné efekty: na jednu stranu zdraží úvěry na bydlení, což učiní vlastní byt nedostupným pro ještě širší spektrum zájemců než dnes. Na druhou stranu ale určitý pokles poptávky právě kvůli dražším hypotékám může přispět k určitému ochlazení zájmu. A tedy i přibrždění růstu cen.
Z celkových statistik ještě není zdražování hypoték tolik patrné. Poslední dostupné údaje Hypoindexu, který sestavuje společnost Fincentrum, hovoří o průměrné sazbě 2,43 procenta. Jde nicméně o údaj ze září, kde se ještě neprojevil zásah centrálních bankéřů. Z bank ale už nyní chodí klientům informace o tom, že sazby se po mnoha měsících opět vracejí až nad úroveň tří procent. A ani to nemusí být konec.
Nezastavitelný růst
Kdo by však čekal stagnaci cen bytů, nebo dokonce zlevnění, bude zklamaný. „Zvyšování úrokových sazeb ze strany České národní banky bude určitě jedním z omezujících faktorů pro další růst cen nemovitostí. Na druhou stranu váhy ale musíme položit inflaci. Zjednodušeně řečeno, pokud se úrokové sazby hypoték pohybují pod inflací, stále jsou reálné sazby prakticky záporné a poptávka po hypotékách bude vysoká,“ krotí nadšení manažer hypoték Komerční banky Ondřej Šuchman.
Nejde navíc jen o hypotéky. Poptávka je podle bank i developerů natolik vysoká a zájemců o investici do nového bytu tolik, že ani výrazně dražší půjčky na bydlení nemusí zajistit rovnovážnější situaci na trhu. Jinými slovy, bytů je stále velký nedostatek a není vyloučeno, že dostupné nemovitosti jednoduše skoupí lidé za hotovost. Tím nahradí část lidí, kteří si už koupi nebudou moci dovolit, protože nedosáhnou na úvěr.
Bytovou krizi ale mohou v dnešní turbulentní době ovlivnit i další faktory, a to především u sekundárního trhu. V říjnu ohlásila konec činnosti společnost Bohemia Energy, která dostala do obrovských problémů desítky až stovky tisíc domácností po Česku. Nikdo zatím neumí přesně říct, zda a kolika se to dotkne majitelů hypoték. Reálně tak hrozí, že kvůli extrémním účtům za energie někteří dosud šťastní majitelé nových bytů nebudou zvládat splátky hypoték. To by sice mohlo na trh poslat další byty na prodej, rozhodně by to ale nepřispělo k zmírnění nedostupnosti bydlení v Česku.
