Na rohu Thámovy a Pernerovy ulice v pražském Karlíně brzy vyroste nový bytový dům. Ze stovky jednotek ale nebude na prodej žádná. Projekt Tulipa Karlín izraelské developerské společnosti AFI Europe je určen k pronájmu – stejně jako všechny další byty, které firma od letošního roku postaví. „Rozhodli jsme se cíleně zaměřit na výstavbu nájemních bytů, které budou pro klienty atraktivní, a zároveň nám budou přinášet dlouhodobě stabilní příjmy,“ vysvětluje byznys plán šéf AFI Europe Doron Klein. Podobně jako několik dalších pražských developerů, také izraelskou firmu vede k plánu vytvořit portfolio nájemních bytů jedna základní úvaha: ceny v metropoli jsou už tak vysoké, že si je může dovolit zaplatit stále méně lidí. Jedinou alternativou, odmyslíme-li stěhování mimo Prahu, pak zůstává právě činže.
Hospodářská krize, která bude následovat v příštích měsících jako následek březnového a dubnového uzavření ekonomiky, nástup nájemního bydlení ještě uspíší. „Nájemní bydlení bude jednoznačně na vzestupu. Je to velký trend budoucnosti,“ je přesvědčen majitel realitní kanceláře Maxima Vladimír Zuzák. Předpokládaná vyšší nezaměstnanost okruh vyvolených, co si koupi bytu mohou dovolit, ještě zmenší. Kvůli nejistotě si navíc některé rodiny pořízení bytu rozmyslí. „Řada lidí, kteří se domnívali, že své závazky spojené se splácením hypotečního úvěru mají pod kontrolou, nyní zjistí, že se i bez vlastního přičinění mohou dostat do finančních problémů. Nájemní bydlení znamená menší závazek a zároveň poskytuje flexibilitu. Třeba v možnosti rychlého přestěhování do menšího anebo levnějšího bytu,“ říká šéf investiční společnosti Zeitgeist Asset Management zaměřené na nájmy Michal Nečas.
Airbnb rauš vyprchá
Popularita činžovního bydlení – a to především v Praze, kde jsou byty nejdražší – roste už několik posledních let. Projevuje se to například na stále menší nabídce volných bytů k pronájmu. Podle společnosti KPMG jich na konci roku 2016 bylo v katalozích realitních serverů asi 9100. O rok později už bylo nabídek jen asi 7500 tisíce a v roce 2018 o další tisícovku méně. S klesající nabídkou pochopitelně rostly i ceny. Průměrná pražská činže z dvou set korun za metr čtvereční v roce 2014 loni vystoupala nad třísetkorunovou hranici a v historickém centru metropole se ještě letos v lednu pronajímal metr za více než 440 korun.
Letošní rok ale přinesl nepředvídatelný šok v podobě pandemie, který alespoň na několik příštích měsíců realitní trh výrazně překreslí. Koronavirus jednak kvůli omezenému vycházení na několik týdnů prakticky zastavil realitní byznys, a jednak přinesl jakýsi Airbnb efekt. Kvůli zavřeným hranicím a bezpečnostním opatřením zkolaboval trh krátkodobých pronájmů. V Praze se během několika týdnů vyprázdnilo více než 10 000 bytů, které jejich majitelé do té doby pronajímali právě přes Airbnb a podobné platformy. Podle výpočtů poradenské společnosti KPMG se během března v katalozích realitních serverů objevilo o 1600 nových nabídek pronájmu víc než ve stejnou dobu před rokem. Nejvíc jich bylo v historickém jádru hlavního města: na Malé Straně nabídka stoupla meziročně o 270 procent, ve Starém Městě o 206 procent a v Novém Městě o 142 procent.
Pád z cenových výšin
Počet investorů, kteří přestali zvládat například splácení hypoték, z nichž pořízení Airbnb bytů financovali, postupně rostl. A naopak klesly jejich nejprve nerealistické představy o cenách, které za činži požadovali. To se už v květnu projevilo i na průměrných pražských cenách nájmů. Ty spadly více než o desetinu, jen v samotné Praze 1 pak dokonce o čtvrtinu. Dnes jsou na tom ještě hůř. „V centru Prahy klesly ceny nájmů o třetinu a s tím se svezl i zbytek metropole, i když méně citelně –průměrný pokled cen se pohybuje kolem 15 procent,“ počítá Vladimír Zuzák.
Může to přitom být jen o začátek: mimo historické centrum, například na Žižkově nebo v Karlíně zůstává stále řada Airbnb bytů neobsazených. Pokud jejich majitelům nevyjde sázka na alespoň částečnou záchranu letošní letní sezóny, může podle odhadů na trhu do podzimu přibýt dalších 5000 až 6000 jednotek hledajících nájemníka. To by ještě víc zesílilo tlak na ceny.
Jo-jo efekt na obozoru
Radost odpůrců Airbnb, kteří současnou situaci označují za důkaz škodlivosti krátkodobých pronájmů, je nicméně předčasná. „Během roku nebo dvou, až se ekonomika nastartuje, se ceny v Praze postupně vrátí na předchozí úrovně,“ předpokládá Vladimír Zuzák a připomíná, že podle různých odhadů v metropoli chybí k nasycení trhu 10 až 20 000 bytů. Každoročně by se navíc mělo postavit 10 000 nových jednotek, aby se zároveň pokryla poptávka a obnovil bytový fond. Jinými slovy, i kdyby se postupně na trh dlouhodobých pronájmů přesunulo všech 10 000 ‚airbnb bytů‘ a pražskému magistrátu se podařilo službu výrazně omezit, po prvotním převisu nabídky se situace postupně srovná a s tím vyrostou i ceny. Právě na to sázejí developeři, kteří věští pro příští léta velkou poptávku po nových nájemních projektech.
Postavit a prodat?
Developerské firmy k nájemnímu bydlení přistupují v zásadě dvojím způsobem. V první variantě chtějí nové byty stavět a sami, například prostřednictvím dceřiné firmy spravovat a pronajímat. Druhou variantou je postavení činžovního domu na míru podle přání investora a jeho kompletní prodej. Nicméně nutno dodat, že žádný jiný developer zatím do výstavby činžáků nejde tak po hlavě jako AFI Europe – ostatní chtějí byty i dále prodávat. První nastíněnou cestou se chce vydat například Trigema. Převážně k nájemnímu bydlení má být určen její karlínský projekt Fragment, který cílí na prémiový segment. „Projekt vznikl díky kreativní symbióze architektů kanceláře Qarta s umělcem Davidem Černým,“ naznačuje mluvčí Trigemy Radek Polák, konkrétnější plány ale zatím prozrazovat nechce. „Doposud jsme si cílový stav zcela přesně nedefinovali. Strategii pro celou tuto oblast v současnosti vytváříme,“ dodává. Z webu firmy lze nicméně zatím vyčíst, že by se ve Fragmentu mohlo nabízet nájemníkům zhruba 140 jednotek.
Avizovanou druhou variantu zvolila společnost Finep. Pilotní projekt na Barrandově je uzpůsoben nájemnímu bydlení a nabídne necelou sedmdesátku bytů. Investora firma zatím sice nemá, podle ředitele Tomáše Pardubického ale nejspíš nebude s jeho nalezením problém. „S řadou investorů jsme jednali a jednáme. Jsou to zhruba půl na půl zájemci z Česka a ze zahraničí,“ říká Pardubický.
Určitou kombinaci obou přístupů pak má v plánu YIT Stavo. „Za ideální považujeme, aby jeden investor koupil většinu bytů v projektu – my mu pak zajistíme jejich správu a postaráme se o vše, co souvisí s agendou hledání nájemníků, nájmu a souvisejících služeb,“ vysvětluje obchodní ředitelka firmy Dana Bartoňová.
Spíše okrajovou záležitostí má být nájemní bydlení pro developera JRD. Podle majitele firmy Jana Řežába chce firma nabídnout alternativu zájemcům, kteří nedosáhnou na hypotéku. O prvním projektu mluvil Řežáb už letos v únoru – podle Deníku mělo jít o necelou padesátku bytů v Praze 4. Dnes developer další plány nesděluje, jsou prý pořád ještě v příliš raném stádiu.
Mileniálové i rodiny
Sázka developerů na nájemní byty má kromě logické úvahy o finanční nedosažitelnosti vlastního bydlení oporu také při pohledu na jiné evropské země a velkoměsta. Česko začíná být svým vysokým podílem vlastnického bydlení ve střední Evropě poměrně unikátní. Zatímco v Praze žila loni v nájmu jen asi třetina obyvatel, například v Londýně je to polovina, v Amsterdamu 70 procent a v Berlíně dokonce 84 procent. Postupný přesun Pražanů do činžovních domů by tedy zapadal také do evropských trendů: velká města se prodejními cenami nemovitostí stále více vzdalují finančním možnostem střední třídy. Cílová skupina, na kterou myslí investoři, je tak mnohem širší, než se na první pohled může zdát. „Nájemní bydlení rozhodně nebude fenoménem jen pro dnešní mileniály, se kterými je tato forma bydlení nejčastěji spojována. Naopak si myslím, že největšími skupinami na trhu s nájemním bydlením budou rodiny s dětmi a pak teprve mladší generace, buď singles nebo i páry,“ míní Tomáš Pardubický.
Roztříštěný byznys
Současný nájemní trh je v českém hlavním městě oproti západoevropským velkoměstům roztříštěný. Celkem se tu v roce 2018 pronajímalo necelých 190 000 bytů a podle statistik společnosti KPMG je největším vlastníkem magistrát a městské části. Patří jim asi 32 000 jednotek. Největšími soukromými pronajímateli jsou společnost CIB s více než 700 byty v Písnici a dalšími činžáky v Praze 9 a 10 nebo CPI Byty s necelou pětistovkou jednotek. Dalším typem majitelů nájemních bytů v Praze jsou menší investiční společnosti, které skoupily několik činžovních domů v centru. Příkladem je třeba Zeitgeist Asset Management, který plánuje zrekonstruovat pět činžáků v Praze 1, 2, 3 a 5. Investice do 120 jednotek dosáhne výše asi půl miliardy korun. Zbytek pražského bytového fondu patří malým individuálním investorům. Po odeznění komplikací způsobených epidemií se to ale může změnit.
Jiní investoři, jiné byty
O pražský nájemní trh, který nabízí hrubý výnos do nového bytu přesahující čtyři procenta (což je mimochodem více než u mnoha západoevropských měst), se velcí hráči rozhodně zajímají. Jejich větší investice jsou spíš otázkou času. O koho jde? Nejčastěji se po českých bytech poohlížejí údajně zahraniční penzijní fondy nebo pojišťovny. „Ze zahraničí mají velký zájem na český trh vstoupit již zavedení hráči s obřími portfolii v řádech desítek i stovek tisíc bytů z Británie, Nizozemska, Švédska, Německa a podobně. České fondy vytváří buď bohaté investiční skupiny, ale také rodiny,“upřesňuje Tomáš Pardubický.
Zahraniční investoři s sebou přinášejí i jiné standardy nájemního bydlení. Příkladem může být jeden z prvních speciálních projektů – Albertov Rental Apartments z roku 2008 od developera CTR Holding s 269 byty v uzavřeném areálu s recepcí. Podobný model zvolil i spolumajitel skupiny Siko Vítězslav Vala, který v roce 2017 dokončil v pražských Lukách projekt Luka Living za více než půl miliardy, a to rovněž s více než 200 byty.
Text: Jan Němec
