Nároky na bydlení i komerční nemovitosti v posledních letech rychle rostou. Tlak na deve- lopery přitom pochází z více stran. Legislativa a normy je nutí stavět stále energeticky úspornější budovy. Na ekologii kladou stále větší důraz také firmy při výběru kanceláří. A konečně, mladá generace, která už vyrostla s chytrým mobilním telefonem nebo tabletem v ruce, zase vyžaduje technologie, které zapojí mobily i do samotného bydlení i pracovního života. U rezidenčních projektů nicméně často deve- lopeři narážejí na limity toho, kolik jsou zájemci o vlastní bydlení ochotní za moderní řešení zaplatit. I proto zažívají největší rozmach nové technologie u komerčních nemovitostí.
Ekologie za každou cenu
Na ekologičnost svých rezidenčních i kancelářských projektů dbají developeři už delší dobu. Společně s trendem zavádění opatření kvůli ochraně klimatu navíc bude jejich význam dále růst. S ohledem na stále častější období sucha patří mezi nejzajímavější technologie zaměřené na úsporu vody. Poměrně běžné je, že nové projekty počítají se zachycováním a využíváním co největšího objemu dešťové vody, například s pomocí speciálních retenčních a akumulačních nádrží, a jejím dalším využitím třeba jako užitkové vody.
Někteří developeři jdou ale ještě dál – například recyklují odpadní vody. „Na Botanice K, našem prvním projektu se systémem hospodaření s šedými vodami, který je zároveň i prvním u nás, jsme si ověřili, jak výrazně úsporný umí být systém, který sbírá vodu z umyvadel, van a sprch, a po přečištění ji používá na splachování toalet,“ tvrdí Renata Vildomcová, ředitelka marketingu Skanska Reality. Úspora na jeden bytový dům podle ní může dosáhnout i více než milion litrů vody za rok. Skanska proto stejnou technologii hodlá využít i v dalším novém projektu Čertův vršek.
Stále více nových rezidenčních projektů se může pochlubit také systémem rekuperace tepla. Ten, jednoduše řečeno, spočívá ve využívání tepla vzduchu odsávaného z interiérů k předehřívání chladného venkovního vzduchu. V létě pak technologie funguje naopak: chladnější odsávaný vzduch zajišťuje předchlazení horkého, venkovního. „V bytech nedochází k přehřívání interiéru pravidelným větráním, a to díky jednotce řízeného větrání s rekuperací tepla, která zajišťuje příjemnou teplotu a čerstvý vzduch bez nutnosti otevírání oken,“ vysvětluje obchodní ředitel developerské skupiny JRD Pavel Krumpár. Technologie v rezidenčních projektech však narážejí na limity. Prodražují celkové náklady na výstavbu a tím pochopitelně zvyšují i cenu. „Většina klientů řeší na prvním místě celkovou cenu bytu a příslušenství. Jejich zájem o energetickou úspornost je tím posunut na další pozice zvažovaných kritérií,“ tvrdí obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová.
Jiná je ale situace u administrativních budov. Pro firmy jsou ekologické kancelářské prostory nejen věcí úspor při provozu, ale také prestiže. Architekti se tak při jejich projektování mohou daleko více „odvázat“.
Po technologické stránce patří mezi nejzajímavější kancelářské budovy postavené v poslední době v Česku například ČSOB Kampus neboli rozšířená centrála banky v pražských Radlicích. Budova dokončená v polovině loňského roku se pyšní titulem LEED Platinum, nejpopulárnější certifikací ekologického stavitelství na světě. Za pozornost stojí zejména technologie větrání a vytápění. Vytápění – a v létě naopak ochla- zování – zajišťuje soustava tepelných čerpadel a 177 geotermálních vrtů o hloubce 150 metrů a celkové délce přes 26 kilometrů. Technologie funguje tak, že do vrtů v létě ukládá teplo, které pak čerpá v zimě. Budova, v níž pracuje na pět tisíc zaměstnanců, se tak obejde úplně bez vlastní kotelny.
Na certifikaci LEED Platinum cílí i adminis- trativní budovy Skansky. Energetickou náročnost svých budov snižuje třeba chytrým LED osvětlením se senzory obsazenosti a pohybu nebo instalací rekuperací energie. Bonusem pro zaměstnance je zase systém větrání se senzory CO2, který zajišťuje dostatečné zásobení lidí v kancelářích čerstvým vzduchem.
Byt v kanceláři i mobilu
S pouhými ekologickými technologiemi dnes už ovšem developeři zejména při plánování komerčních projektů nevystačí. Potvrzuje to například průzkum poradenské společnosti CBRE, který se ptal firem, jak se rozhodují při výběru kanceláří. Z výsledků vyplývá, že zhruba pro třetinu společností představují inteligentní technologie budov významný faktor při výběru.„Moderní a digitálně vyspělá kancelářská budova prokazatelně zvyšuje atraktivitu pracoviště i společnosti jako perspektivního zaměstnavatele,“ konstatuje Jana Prokopcová z CBRE. Developeři nicméně podle ní kladli dosud při výstavbě kanceláří důraz především na zmiňovanou ekologickou šetrnost a úspornost. „V budoucnu se kvůli zvýšení konkurenceschopnosti budou muset ještě více zaměřit i na nové funkce, jako jsou například integrované systémy správy kanceláří pro nájemníky,“ dodává Prokopcová.
Co od takových technologií firmy očekávají? V digitalizovaných administrativních budovách chtějí ovládat pokud možno co nejvíce věcí přes mobilní telefon. Developeři tak ve spolupráci s technologickými firmami vyvíjejí speciální aplikace, které umějí například sledovat a řídit rezervace zasedacích místností, parkování či rezervaci dopravního prostředku pro cestu do práce či návrat domů, informace o návštěvách, objednávku jídel do kanceláří nebo regulaci teploty, světla a žaluzií.Z výzkumu CBRE vyplývá, že o takové aplikace má zájem bezmála polovina firem. V současnosti jsou však dostupné ani ne u třetiny kancelářských budov. „Prvními vlaštovkami jsou například Connected by Skanska, Spaceflow v kancelářských projektech CA Immo či Ghelamco a Globalworth,“ říká Prokopcová. Do digitalizace svých kancelářských budov se v loňském roce pustila třeba skupina AFI Europe. Mobilní aplikaci určenou k propojení vlastníka budov s nájemci a poskytovateli služeb v okolí, kterou vyvíjí ve spolupráci se společností Sharry Europe, chce postupně zavést ve všech svých administrativních projektech. Už loni na podzim tuto novinku firma představila v budově AFI Vokovice v Praze 6.
Nová aplikace určená pro chytré telefony poskytne uživatelům kancelářských center řadu informací nejen o dění v rámci jednotlivých budov, ale také v jejich širokém okolí.„Jedná se například o denní nabídku restaurací a kaváren, přehled dostupných služeb v lokalitě, příjezdy a odjezdy prostředků městské hromadné dopravy či plánované kulturní a sportovní akce v sousedství. Chybět nebude ani společný chat mezi námi jako správcem budovy a nájemci. Díky tomu budeme schopni efektivně sdělovat aktuální novinky jako třeba plánovanou odstávku vody,“ vysvětluje ředitel AFI Europe pro Českou republiku Doron Klein. Podobnou aplikaci od stejného dodavatele představila také společnost Skanska Property například u svých administrativních center Visionary nebo Praga Studios. V průmyslových prostorech vsadily na digitalizaci také velké realitní skupiny CPI nebo CA Immo, které si pro vývoj mobilních aplikací pro své nemovitosti vybraly český start-up Spaceflow. Aplikace podobného typu se nicméně začínají prosazovat také v rezidenčním developmentu. Společnost Skanska tak loni na jaře obyvatelům bytů v projektu Port Karolína v pražském Karlíně kromě klíčů předávala také přístupový kód do mobilní aplikace. Co všechno umí? Obyvatele informuje o novinkách od Společenství vlastníků jednotek a správce budovy, disponuje fórem či jakousi virtuální nástěnkou s možností komunikovat se sousedy, umožňuje nahlásit závady v domě či bytě a přináší řadu informací z okolí bydliště od jízdních řádů MHD po tipy na kulturní akce.
„Jedná se o pilotní projekt, na kterém si ověříme, že o tento druh moderní platformy je zájem, a je tím nejlepším řešením pro naše klienty či budoucí nájemníky. Pokud se aplikace osvědčí a bude využívána, stane se standardním nástrojem u našich dalších plánovaných projektů. Momentálně připravujeme verzi 2.0 pro projekt Čtvrť Emila Kolbena,“ komentuje aplikace ředitel Skanska Reality Petr Michálek.
Virtuální realita místo showroomu
Moderní technologie nicméně klienti develo- perů mohou využít ještě před tím, než si vůbec byt koupí. Hned několik developerských společností začalo využívat také virtuální realitu, a to na místo prohlídek vzorových bytů. V době, kdy se většina bytů prodá ještě před jejich dokončením, je to velké plus: zájemce o bydlení nemusí vybírat jen z dokumentace a může si byt, který se teprve staví, prohlédnout ve virtuální realitě. „Díky 3D brýlím se zájemce může procházet po typovém vybraném bytě a získat velmi konkrétní představu. Klient může díky virtuální realitě procházet celým bytem a své volby dekorů, barevností a typů vybavení vidí jako v reálné podobě,“ říká Dana Bartoňová, obchodní ředitelka YIT Stavo. Firma virtuální prohlídky, které nabízí od loňského roku, dokonce rozšířila a kromě samotného interiéru se může budoucí obyvatel některého z bytových domů YIT „projít“ i v jeho okolí, třeba v přilehlém parku. Pro- hlídky teprve vznikajících bytů s 3D brýlemi na očích mají u zájemců o bydlení úspěch a nabízí je i další společnosti. Jednou z prvních byla Skanska Reality, později začal s virtuálními prohlídkami developer V Invest a další. A kouzlo této technologie objevily i některé rea- litní kanceláře, například Svoboda & Williams.
Start-upy na vzestupu
Poptávka developerů, a potažmo také jejich klientů, po moderních technologiích dala vzniknout novému byznysu. Vžil se pro něj název proptech složený ze slov „property“ a „technology“. Po celém světě vznikly v posledních letech tisíce start-upů, které vyvíjejí nejrůznější aplikace zvyšující komfort obyvatel bytů či pracujících v kancelářích nebo výrazně usnadňující správu administrativních budov nebo skladů. Podle odhadů dnes po celém světě podniká na sedm tisíc technologických firem orientujících se na technologická řešení pro development, realitní byznys a správu nemovitostí. Téma si navíc získalo i pozornost velkých podniků. „Můžeme očekávat nárůst proptech start-upů a nová řešení globálních hráčů, jako je například společnost Siemens, které pomohou integrovat a používat všechny funkce nebo alespoň jejich část v závislosti na potřebách nájemce,“ odhaduje Jana Prokopcová z CBRE. Hned několik úspěšných proptechových start-upů vzniklo v posledních letech i v České republice. A díky zájmu velkých hráčů na developerském trhu se jim daří více než dobře. A to navíc nejen na tuzemském trhu.
Například už zmíněná společnost Spaceflow zaměřená na aplikace především pro provozovatele komerčních nemovitostí roste ročně o stovky procent a vedle projektů pro tuzemskou CPI spolupracuje také s německou realitní skupinou CA Immo. „Jsme aktivní na deseti trzích v Evropě, Asii a v Americe, přičemž jen v Praze máme téměř čtvrtinu všech kancelářských budov v A třídě,“ tvrdí marketingový manažer Spaceflow Petr Boruta. Firma navíc kromě Česka získala klienty třeba také ve Spojených státech, v Británii, Dánsku nebo Kazachstánu.
Na pěti evropských trzích – českém, slovenském, polském, maďarském a rumunském – zatím působí konkurenční Sharry Europe, která vyvíjela mobilní aplikace jak u bytových, tak kancelářských projektů Skansky a AFI Europe. Také tato firma plánuje další expanzi v Česku, ale také například do Spojených států.„Poptávka stále roste, a to i mezi vlastníky budov, kteří se nesnaží profilovat jako inovativní,“ vysvětlujespoluzakladatel Sharry Europe Josef Šachta.
Další významnou firmou je start-up Spaceti. Ta už před dvěma lety spojila síly s mobilním operátorem Vodafone a získala zakázku na digitalizaci jeho budov. Kromě toho její unikátní technologie dnes funguje v kancelářských budovách ve více než desítce zemí. Firma s ní dokonce uspěla v soutěži Startup Competition mezi více než dvěma stovkami konkurenčních start-upů z celého světa. Spaceti je zajímavé tím, že kromě mobilní aplikace, která umí podobné věci jako výše zmiňované technologie, dodává také hardware.
Spaceti totiž vyvinula technologii, která pomocí mobilní aplikace a sítě čidel šetří náklady na provoz budov a jejich uživatelům usnadňuje pobyt uvnitř domů. Senzory jsou skryté v designovém obalu ve tvaru oblázku, které například automaticky nastavují uživatelům oblíbenou teplotu v interiéru, přivedou do vydýchané zasedačky čerstvý vzduch nebo je v garážích pomohou navigovat k volnému par- kovacímu stání.
Nájemníci v praga Studios od Skansky mohou využívat služeb v objektu pomocí aplikace.
Bohdalecké kvarteto od JRD je navrženo tak, aby bylo maximálně ekologické.
ČSOB Kampus se obejde bez kotelny. Vytápění a ochlazování zajišťuje soustava tepelných čerpadel.
Majitelé bytů v Portu Karolína mohou aplikací například nahlásit závadu.
Botanica K od Skansky využívá systém hospodaření s šedými vodami, který sbírá vodu z umyvadel, van a sprch, a po přečištění ji používá na splachování toalet.
