Lisabon: Portugalsko a fiskální číslo
Specifikem a základním krokem nákupu nemovitosti v Lisabonu a Portugalsku obecně je získání takzvaného fiskálního čísla, jakési obdoby českého daňového identifikačního čísla, jež vydávají tamní daňové úřady. Nutné je také zřídit si v Portugalsku bankovní účet, z nějž bude posléze placena kupní cena. Pokud má kupující vybránu nemovitost, je třeba sepsat u notáře rezervační smlouvu. Dokument obsahuje podmínky transakce, tedy identifikaci nemovitosti včetně pozemku, kupní cenu, způsob platby, údaje o prodávajícím i kupujícím a podobně. V tomto momentě se také u notáře skládá desetiprocentní záloha z kupní ceny. V případě, že by z prodeje sešlo kvůli prodávajícímu, záloha se vrací kupujícímu; v opačné situaci částka propadá ve prospěch vlastníka nemovitosti. Podpis finální kupní smlouvy by měl následovat do čtyř týdnů od podpisu smlouvy rezervační.
Stejně jako v jiných zemích, i v Portugalsku je převod nemovitosti zatížen daní. Ta je odstupňována podle výše kupní ceny. U nemovitostí s cenou do 85,5 tisíce eur je nulová a postupně se zvyšuje až na šest a půl procenta u realit s cenou přesahující půl milionu eur. Je potřeba počítat také s náklady na notáře a dalšími právními poplatky, které se v obou případech pohybují mezi jedním až dvěma procenty. Poplatek za vklad do registru nemovitostí představuje zhruba jedno procento z ceny. Nový majitel platí po nabytí reality také každoroční daň z nemovitosti, a to místnímu finančnímu úřadu. Výše daně se stanovuje na základě obvyklého nájemného získatelného pronajmutím dané nemovitosti a většinou činí jedno procento z tohoto objemu.
Madrid: Pozor na španělské daně
V podstatě jedinými podmínkami pro pořízení bytu nebo domu ve Španělsku je platný pas, vyřízení takzvaného daňového identifikačního čísla N.I.E. a založení bankovního účtu u některé z místních finančních institucí. Pod daňovým číslem je majitel zapsán v registru nemovitostí a z bankovního účtu se platí záloha za koupi, kupní cena i posléze další poplatky nebo daně.
Když zájemce o koupi vybere nemovitost, kontaktuje majitele nebo jeho realitního agenta, s nímž sepíše smlouvu o rezervaci. Při tom složí také zálohu na kupní cenu, která obvykle činí pět až deset procent hodnoty nemovitosti. Podobně jako v Portugalsku platí, že když od obchodu odstoupí kupující, tato záloha propadá. Pokud dohoda padne vinou prodávajícího, ten pak musí kupujícímu vyplatit sankci v podobě dvojnásobku rezervačního poplatku. Vlastní kupní smlouvou je notářský zápis o vlastnictví nemovitosti, takzvaná Escritura de compraventa, sestavená státním notářem, který ručí za pravdivost údajů v ní uvedených. Ihned po doplacení kupní ceny a podpisu kupní smlouvy notář požádá o registraci nového majitele nemovitosti u španělské obdoby našeho katastru nemovitostí a na finančním úřadu Španělska. Nemovitost se od okamžiku podpisu Escritury stává majetkem kupujícího, který s ní může volně nakládat. Změna majitele v katastru nemovitostí je zapsána zpravidla ve lhůtě čtyř až šesti měsíců.
Poplatky spojené s nákupem nemovitosti se v Madridu liší u nové a starší nemovitosti. V případě novostavby platí kupující také daň z přidané hodnoty ve výši deseti procent kupní ceny, naopak u starších realit investor platí daň z převodu nemovitosti, tedy bez DPH, a to ve výši osmi až deseti procent z kupní ceny. Další poplatky se platí za registraci do katastru a za služby notáře, a to ve výši okolo jednoho procenta z kupní ceny. Případné služby právníka a zprostředkování obchodu realitní kanceláři vyjdou obvykle na tři procenta kupní ceny.
Berlín: V Německu jen s notářem
Berlínu se nevyhnula vlna zdražování nemovitostí, kterou lze pozorovat po celé Evropě. Radnice německého hlavního města proto loni představila poměrně radikální plán, jak ceny realit srazit: starosta Michael Müller by rád omezil prodej nemovitostí cizincům. Právě spekulativní nákupy investory ze zahraničí jsou podle něj jednou z hlavních příčin stoupajících částek za metr čtvereční. Berlín nicméně tuto legislativu do praxe prozatím neuvedl a cizinci mohou v německé metropoli i nadále nakupovat domy či byty.
Hlavním rozdílem mezi Českem a Německem je, že kupující musí při koupi nemovitosti využívat služeb notáře. Tato praxe má zajistit patřičné odborné poradenství pro obě strany procesu. Obchod uskutečněný bez notáře nemá právní platnost. Notář ovšem zodpovídá za všechny právní náležitosti obchodu – ručí kupříkladu za to, že po zaplacení kupní ceny a daně z převodu nemovitosti dojde k převedení vlastnického práva na kupujícího. U notáře se také skládají peníze, které prodávající získá až po převedení vlastnického práva v katastru nemovitostí. Jediným dokladem potřebným k nákupu nemovitosti v Německu je platný pas. Kupující má ještě před uzavřením obchodu povinnost důkladně si prostudovat veškerou dokumentaci, která zahrnuje například stavební plány a povolení, list vlastnictví, energetický certifikát nebo smlouvu o správě nemovitosti. A samozřejmě také samotnou smlouvu o prodeji včetně notářské listiny. Na to má kupující lhůtu nejméně dvou týdnů. Po kontrole veškerých dokumentů pak následuje podpis smlouvy, složení peněz a převedení vlastnického práva v katastru nemovitostí.
S nákupem domu či bytu je spojena také povinnost uhradit některé poplatky a daně. Nejdůležitější je zmiňovaná daň z převodu nemovitosti, která dosahuje šest procent z kupní ceny, přičemž bez doložení jejího zaplacení není možné nemovitost přepsat na nového majitele. Vedle toho musí kupující počítat s poplatkem za registraci vlastnictví a notářské služby ve výši jednoho a půl procenta, jednoprocentním poplatkem za právní služby a realitní provizí ve výši pěti procent, která je splatná německému zástupci prodávajícího.
Připravil: Jan Němec, foto: Czech Republic Sotheby’s Int. Realty
