S nástupem pandemie se výrazně omezily možnosti krátkodobých pronájmů bytů jako formy sdíleného ubytování v důsledku víceméně eliminovaného zahraničního turismu, který v centru Prahy tvoří až 95 % celkového turismu. Uvolněné Airbnb byty, k tomu celková nejistota ve společnosti vedoucí k oddalování zásadních životních rozhodnutí (mezi ně patří i stěhování), ovlivnila ceny pronájmu na trhu a trh zaznamenal v průměru mírný pokles nájemného za rezidenční nemovitosti. Vzhledem k situaci na rezidenčním trhu a nedostatku kvalitních bytů na trhu obecně, se samozřejmě očekává, že po opadnutí pandemie se trh vrátí téměř okamžitě na své před-pandemické hodnoty ve výši nájemného a v závislosti na vývoji zbytku ekonomiky se bude rozvíjet dále.
Méně očekávaný vývoj má ale trh nájemního bydlení z pohledu realitního kapitálového trhu. Trh se dlouhou dobu nesl v duchu problematiky „bylo dříve slepice nebo vejce“. Na jedné straně se na českém trhu nájemního bydlení vyskytuje velmi málo velkých investorů a trh není téměř vůbec institucializován, na druhou stranu na trhu chybí produkt pro institucionální investory. V současné době se situace mění v tom, že někteří developeři začínají zvažovat výstavbu nájemního bydlení a trh cítí výrazně silnější zájem právě od institucionálních investorů nejen zahraničních, ale i od českých investorů a realitních fondů. Právě tento investorský zájem urychlila pandemie koronaviru, která přiměla investory k hledání nových možností investic v rámci nemovitostního trhu, avšak mimo sektor komerčních nemovitostí se snahou zvýšit diverzifikaci svého portfolia. Nejvíce postižen koronavirem je samozřejmě sektor maloobchodních nemovitostí a nákupních center, která musí být zavřena. Rezidenční trh se tak stává zajímavou alternativou, přinášející sice menší dividendové výnosy na vložený kapitál a vyšší náročnost na asset management, ale zajímavý potenciál ve formě kapitálového zhodnocení, a menší volatility příjmů v případě situací, jako je právě pandemie koronaviru. Současná situace naopak některé uživatele rezidenčních nemovitostí nutí k přehodnocení svého pohledu na komfort bydlení v závislosti na skutečnosti, že v současné době trávíme ve svých bytech mnohem více času než kdykoli před tím.
Trh nájemního bydlení se tak v současné době stává velmi progresivním sektorem těšícím se zájmu investorů. Zároveň je ale ve svých fundamentech jiný než trh komerčního nájmu. Odlišuje se nejen vlastním managementem pronájmů, ale také principy fungování, pracuje více s demografickým vývojem a strukturou, příjmy obyvatel, sklonem ke spotřebě, ale liší se i v daňových aspektech developmentu a následného pronájmu od trhu komerčního. Rezidenční jednotky se pronajímají k bydlení bez DPH, což vede k nemožnosti odečtu DPH na vstupu, tedy na nákladech, a projekt se při výstavbě finančně prodražuje oproti projektu s byty ke klasickému prodeji. Stejně tak dispozice bytů, jejich velikosti a mix se odlišují od klasického projektu s byty pro bydlení. Je proto potřeba detailnímu porozumění všech souvislostí od daňově finančních po architektonickou stránku projektu.
Na programu MBARE se snažíme právě o přednesení studentů celkového obrátku realitního trhu. Součástí programu je proto i právě daňový a účetní pohled na trh nemovitostí a jeho jednotlivé podtrhy, mezi které patří i trh nájemního bydlení, kterému se program MBARE na fakultě financí a účetnictví také věnuje. Program ve svých komplexních souvislostech trhu nemovitostí zahrnuje oceňování nemovitostí, nemovitostní právo, výuku standardů RICS (Royal Instituion of Certified Suveryors), stavební témata, leasing, marketing a mnohé další. Program vyučují nejlepší odborníci nejen z VŠE, ale také z odborné praxe realitního segmentu a developmentu v České republice.
Autor: David Mazáček, MRICS, lektor předmětu Trh Nemovitostí
