Krizí bydlení, jež se s růstem cen a nedostačující nabídkou stává stále méně dostupné i pro střední třídu, netrpí jen česká metropole. V Irsku se tento problém rozhodli před několika lety řešit pomocí modelu PPP (public private partnership) a dnes chce podle něj stavět nájemní byty i český stát.
Pilotní záměr, který vznikl na ministerstvu pro místní rozvoj, počítá s výstavbou 1380 bytů na vytipovaných pozemcích ve vlastnictví státu nebo jeho podřízených organizacích. A protože některé z nich leží v centru města, kde by se finančně vyplatila výstavba spíše luxusních projektů, hodlá stát se soukromými developery část pozemků pro dostupné bydlení pravděpodobně i směnit.
Nemíchat role
Samotný model je přitom postaven na jednoduché win-win rovnici: veřejný sektor bude definovat standard bydlení, cílové skupiny a výši nájemného. Současně bude po celý čas vlastníkem nemovitostí, jehož úkolem bude kontrolovat dodržování standardu poskytovaného soukromým sektorem. Samotnou výstavbu i financování projektu naopak zajistí konsorcium, které vzejde ze soutěže, přičemž stát mu bude po dokončení výstavby platit poplatek za dostupnost bydlení.
„Je otázkou dalších analýz, zda by měl být pilotní projekt pouze jeden v objemu tří miliard korun, nebo bude výhodnější připravit tři soutěže v objemu zhruba miliardy, čímž by se mohl rozšířit okruh hráčů, kteří budou mít zájem vytvořit konsorcia a přihlásit se do soutěží,“ vysvětluje Hana Boříková z rezortu pro místní rozvoj s tím, že kvůli náročnosti přípravy těchto soutěží i pro samotné zájemce by právě více příležitostí mohlo kandidáty motivovat se do nich hlásit.
V modelovém příkladu, kde by cena výstavby činila 45 tisíc korun za metr čtvereční a předpokládané nájemné 164 korun na metr čtvereční, by stát platil poplatky za dostupnost ve výši zhruba 272 milionů korun ročně po dobu 27 let. Zpět by se mu však vracel příjem ve výši zhruba 140 milionů korun, jenž by zahrnoval jednak příjem z nájemného a také z daní od provozovatelů bytů.
Hra čísel
Celkový čistý náklad státu za to, že bude vlastnit a pronajímat 1380 bytů, pak odborníci z ministerstva odhadují na zhruba 130 milionů korun, což odpovídá roční platbě za jeden byt ve výši 93 tisíc korun. „Významným plusem PPP projektu je, že nezvyšuje zadluženost státu a náklady státu jsou předem definované a neměnné. Rizika toho, jak se bude finální cena výstavby lišit od předpokládané ceny a kolik v budoucnu zaplatíme za opravy a reinvestice, nese soukromý sektor,“ dodává Hana Boříková.
Přínosem by tento projekt mohl být i podle Pavla Klimenta, partnera ve společnosti KPMG: „U takových projektů se totiž stát zpravidla soustředí na definici cílového bydlení a přípravu vhodných pozemků, zatímco soukromí investoři na samotnou výstavbu a provoz. Obě strany se tedy zabývají tím, v čem jsou tradičně silné, a nemíchají své role, což je předpoklad pro budoucí úspěch. Z různých nápadů na zajištění dostupného bydlení, které se ve veřejné diskuzi objevují, mi tato forma přijde jako propracovaná a prakticky realizovatelná,“ hodnotí nápad Pavel Kliment.
Do pěti let hotovo
V českém modelu by se první nájemníci mohli do bytů stěhovat už za pět let – pilotní projekt by měl totiž začít vznikat během dvou let, přičemž v modelovém příkladu koncesní smlouvy na třicet let se počítá se třemi lety pro výstavbu. A nijak by s tím neměla zahýbat ani změna politické garnitury vzešlé z nedávných voleb. Žádná ze stran budoucí koalice totiž PPP projekty, které se osvědčily v zahraničí, a priori neodmítá, a řešení nedostupného bydlení má být navíc podle deklarací prioritou budoucí koalice.
Jasným argumentem je podle Hany Boříkové i napjatý stav státního rozpočtu. „Stát ani obce v posledních dvaceti letech dostupné bydlení masivně nestavěly, a jít tedy cestou těžkého sbírání zkušeností, které za tu dobu soukromý sektor nasbíral, by bylo plýtvání silami i prostředky. PPP projekt má přitom jednu nespornou výhodu – je silně protikorupční a rizika selhání v projekční části a výstavbě na sebe bere soukromý sektor,“ dodává.
