Problematika dostupného bydlení je velmi aktuálním tématem nejen v České republice, ale i ve většině zemí vyspělého světa. Mnohé země nebo města se snaží vykonávat nebo aktivně vykonávají politiku dostupného bydlení nebo podporují programy na tuto oblast zaměřené, některé jsou úspěšnější, jiné méně. Mnoho lidí ale stále zaměňuje dostupné a sociální bydlení.
Dostupné bydlení není možné poskytnout všem a ani by nemělo být snahou jej poskytnout všem. Je potřeba rozlišovat mezi dostupným a sociálním bydlením. Dostupné bydlení je definovaná úroveň bydlení, která by jako minimální standard měla být dostupná dané sociální vrstvě obyvatel. Sociální bydlení má být dostupným bydlením pro vrstvu obyvatel v tíživé životní situaci. Nájem sociálního bydlení je většinou stanoven vyhláškou nebo odvozen od minimální mzdy, zatímco nájem dostupného bydlení je odvozen od nájmu tržního nebo od platu dané cílové skupiny dostupného bydlení. Program dostupného bydlení představuje téměř vždy určitý zásah veřejného sektoru do volného trhu.
Z čistě ekonomického pohledu je možné konstatovat, že trh najde svoji rovnováhu a vyšší cena nájemného je možná pouze v případě, že nájemci jsou ochotni tuto cenu platit. Otázkou jsou negativní externality, které produkuje skutečnost, že nájemce platí nájemné, které je na nebo za hranicí rozumné části jeho disponibilního důchodu. Problémem je, že daná rovnováha na trhu nájemního bydlení může znamenat nerovnováhu na trhu některých veřejných služeb a veřejných statků. Příliš vysoké nájemné pro některé skupiny obyvatel může znamenat horší kvalitu života, nebo méně pracovníků ve zdravotnictví, v záchranném systému, méně učitelů atd., neboť část této pracovní síly se přesune do jiných ekonomicky výdělečnějších odvětví nebo do jiné lokality s příznivějším poměrem platu a životních nákladů. Dalším efektem může být i menší sklon ke spotřebě, tím pádem nižší příjem státu z výběru daní a v neposlední řadě odklad společného partnerského života, odklad založení rodiny, anebo rozhodnutí nemít děti (nebo jedno místo dvou) čistě z ekonomických důvodů. Dostupnost bydlení tak může mít přímý vliv na populační vývoj a může přispívat ke stárnutí populace. Snížená spotřeba pak přes multiplikační efekt dopadá do celé ekonomiky. Občané hledající dostupné bydlení tak musí hledat kompromis nejčastěji v kvalitě bydlení, počtu osob sdílejících daný byt nebo i pokoj nebo v dojezdové vzdálenosti do práce. Možnost nalezení vhodného kvalitního bydlení za cenu delšího dojezdu do práce ale záleží na dopravní infrastruktuře daného města a na ochotě dojíždět. Vysoké nájemné do určité míry akceleruje trh nájemního bydlení. Čím vyšší část disponibilního důchodu domácnosti vydají na náklady bydlení, tím menší mají možnost našetřit prostředky na vlastní bydlení a poptávají nadále byty nájemní.
Jednou ze základních skupin obyvatel, kteří by mohli využít příležitost dostupného bydlení, jsou státní a polostání zaměstnanci. Jen v Praze tato skupina představuje 100 000 osob.
Dostupnost bydlení je možné měřit například poměrem výdajů na bydlení vůči průměrné mzdě v daném státě nebo v dané skupině. Generálně je uvažováno, že náklady na bydlení jsou příliš vysoké, pokud převýší 30 až 40 procent disponibilního důchodu domácnosti. Na situaci ale není možné nahlížet zcela obecně, neboť dostupnost bydlení záleží i na obecné životní úrovni a kultuře v daných státech nebo městech. S rostoucím disponibilním důchodem domácností nad určitou úroveň roste i podíl nákladů na bydlení, jelikož s rostoucí životní úrovní si mohou domácnosti dovolit vyšší standard bydlení.
Problematika podpory dostupného bydlení se musí orientovat na konkrétní skupiny obyvatel, které jsou kandidáty dostupného bydlení. Podpora by se měla zaměřovat nikoli pouze na řešení nedostupnosti na straně nájemců – tzn. podpora poptávky, ale ve střednědobém a dlouhodobém horizontu na podporu nabídky tohoto typu bydlení nebo zvýšení nabídky bydlení obecně.
„Nejlepším řešením je dle mého názoru spolupráce veřejného a soukromého sektoru,“ říká David Mazáček, přednášející předmětu Trh s nemovitostmi na VŠE. Je možné nalézt modely, které vytvářejí podporu dostupného bydlení bez nákladové zátěže rozpočtů veřejného sektoru. Veřejný sektor může přinést do programu nemovitosti, nižší náklady kapitálu a nižší návratnost výměnou za vytvoření dostupného bydlení a zároveň zvýšení hodnoty veřejného majetku. Soukromý sektor může přinést efektivitu, rychlost, znalost a možnosti financování. Zcela v rukou veřejného sektoru je pak výstavba infrastruktury, která „přibližuje“ širší okolí měst jejich centru a zrychluje dopravu. Například v Německu dojíždí zaměstnanci do práce průměrně déle než v České republice při lepší infrastruktuře, což znamená, že mohou bydlet dále od místa výkonu práce než Češi za příznivějších nákladových podmínek bydlení. „Výstavba infrastruktury je klíčová pro vytvoření vyšší dostupnosti bydlení. Podíváme-li se na ceny bytů ve vnitřní Praze, pak je jejich cena stále nižší než v případě německých hlavních měst, přitom je ale Praha na životní úrovni těchto měst,“ dodává David Mazáček.
V rámci programu MBARE se VŠE snaží přinášet studentům nové trendy nemovitostního trhu a předmět Trhu nemovitostí se věnuje i problematice nájemního a dostupného bydlení.
