Myslím, že můžeme s jistotou říct, že projekt OAKS Prague svým velkorysým pojetím v České republice nemá konkurenci, souhlasíte?
Rozhodně. Ojedinělost a unikátnost projektu OAKS můžeme spatřovat hned v několika oblastech. Tou první bude určitě jeho velikost, která už z podstaty mluví sama za sebe. Zaměříme-li se pak na vznik zcela nových sídelních útvarů jako nových urbanistických celků, jež jsou promyšleny do posledního detailu a zároveň nejsou součástí již existujícího města nebo obce, nejsem si vědom, že by v České republice vznikl v nedávné minulosti podobný projekt. Většina vesnic v okolí Prahy vyrůstala organicky. I nyní jsme svědky jejich rozrůstání se prostřednictvím připojených ulic či určitého počtu domů, ale tato koexistence je často problematická. Další oblastí je kvalita architektury a její propojení s přírodou, respektive volnočasovými aktivitami.
Jaké ambice v projektu spatřujete a nakolik se vám je daří naplňovat?
Příležitost vytvořit nové sídliště v současné době je skutečně výjimečná. OAKS by měl naplnit potřeby života nejen v současnosti, ale především v budoucnosti. Všem obyvatelům chceme poskytnout veškerý komfort, na který jsou zvyklí ve městě, jen s tím rozdílem, že v něm nebudou muset žít. Usilujeme o to, abychom nejen naplnili jejich očekávání, ale v ideálním případě je předčili. V rámci celého projektu máme v plánu vybudovat zhruba 480 bytových jednotek, do kterých řadíme byty, domy i luxusní rezidence. Když uvážíme, že v každé té bytové jednotce budou bydlet řekněme tři lidé, součtem je to bezmála 1500 lidí. Téměř 1500 lidí dostane příležitost žít v unikátní urbanistické koncepci. Vytváříme nové sídliště pro lidi, kteří zde nebudou jen bydlet, ale také nakupovat, pracovat, děti zde budou moci chodit do školky a všichni tady také budou trávit svůj volný čas.
Kde jste k takovému projektu hledali inspiraci, v zahraničí?
Projekty typu OAKS nejsou podle mého názoru běžnou záležitostí, alespoň co se Evropy týče. Inspiraci jako takovou tedy můžeme vidět ve dvou směrech. Tím prvním je vytváření, plánování a realizace určitých sídelních celků tam, kde dosud žádné neexistují. Pokud se zaměříme na růst měst a obcí, a to konkrétně v České republice nebo i ve výše zmíněné Evropě, logicky dojdeme ke zjištění, že všechny tyto územní celky rostou organicky. Když se ale podíváme třeba na Spojené státy americké, tak tam bylo mnoho měst nějakým způsobem založeno a projektováno cílevědomě. Rád bych zdůraznil, že tím určitě nechci říct, u nás neexistuje urbanismus a územní plánování, to rozhodně ne, ale myslím si, že jsme pořád nedospěli do stavu, kdy bychom tak zvaně od nuly budovali zcela nové sídelní útvary. Místní inspirací jsou pak pro nás pražské zahradní čtvrti Ořechovka, Hanspaulka a Spořilov, které byly nově založeny tak v polích za městem před sto lety! Tehdejší periferie patří dnes k nejvyhledávanějším rezidenčním lokalitám.
To je zajímavé, zmínil jste inspiraci ve dvou směrech, jaký je tedy ten další?
Druhým zdrojem inspirace jsou rekreační resorty, které jsou velkým trendem zhruba posledních třiceti let, kde vidíme velmi výrazný aspekt kombinace aktivního využití volného času s bydlením. Pod pojmem resort si nutně nemusíme představit místo s hotely, kam lidé jezdí trávit dovolenou, ale existují resorty, kde se staví domy a byty, které si lidé kupují, bydlí v nich nebo je poměrně intenzivně a dlouhodobě rekreačně využívají. Tyto resorty pak mají i určitý aspekt toho, co se s OAKS snažíme vytvořit i my. Čili nestavíme pouze solitérní domy, tvoříme urbanistickou strukturu, která neoddiskutovatelně musí být spojená určitým společným prostorem, který by měl být především velmi kvalitně vymyšlený, realizovaný a udržovaný. Veledůležitou roli hraje v OAKS soft landscaping: parky, vnitrobloky a zeleň vůbec.
Myslíte si, že je v Česku prostor pro další projekty obdobného charakteru, kterým se vyznačuje OAKS?
To je velmi jednoduchá otázka, na kterou je ale poměrně složité odpovědět, neboť těch variant je několik. Náš projekt apriori nerealizujeme proto, abychom byli inspirací pro konkurenci, ale upřímně musím přiznat, myslíme si, že OAKS bude tak úspěšný, že se této myšlenky určitě chytne i nějaký další developer a bude ji chtít také zrealizovat. Zaměříme-li se ale na vaši otázku i z jiného úhlu, tak vznik takovýchto sídelních útvarů je do značné míry určen nejrůznějšími zákonnými regulativy, jako je třeba územní plán, a dalšími nástroji, které stát používá na regulaci výstavby a rozvoje sídelních útvarů.
Na rozdíl od developerských projektů, které vznikají uprostřed zástavby, OAKS vzniká v zásadě na zelené louce. V čem jsou pro vás v tomto ohledu největší výhody?
Obecně vzato lidé vždy žijí v nějaké komunitě, ať už z donucení, nebo proto, že chtějí. My se samozřejmě snažíme vytvořit určitý fyzický rámec pro to, aby chtěli. V rámci OAKS tvoříme prostředí, kde lidé mohou žít stejně kvalitně jako ve městě z hlediska komfortu, který jim město poskytuje, především co se týče dostupnosti služeb, ale zároveň zde poskytujeme mnoho příležitostí k aktivnímu trávení volného času. Nejenže máte možnost žít v bezprostřední blízkosti nejlepšího golfového hřiště v Česku i v Evropě, ale také v okolí budujeme systém cyklistických stezek ve spolupráci s okolními obcemi, připravujeme výstavbu jezdeckého centra, sportovní akademie, tenisových kurtů nebo unikátního SPA v rámci hotelu, který je součástí OAKS. Poměrně často se potýkáme s tím, že zprvu si málokdo dovede představit, co vlastně vytváříme. Samozřejmě tomu všichni mnohem lépe porozumí a pochopí to ve chvíli, kdy uvidí celý projekt na vlastní oči, až bude hotový, nebo aspoň část z něj, což se nestane v horizontu několika měsíců. Za sebe mohu jenom opět zopakovat, že tady budujeme urbánní prostředí, které je zasazeno do krajiny a je vymyšleno pro lidi 21. století.
Nabízí se tedy otázka – má takovýto projekt v porovnání s ostatními nějaké nevýhody?
OAKS není pro každého. Budou v něm bydlet lidé, kteří mají odvahu zkusit něco nového. OAKS je projektem, jenž je soukromou investicí. Už to samo o sobě má značná specifika. Většina projektů, které jsou investicí institucionální developerské společnosti, například kótované na burze, představuje poněkud jiný rámec, který si většina z našeho oboru dokáže dost dobře představit. Obecně ale můžeme říct, že v případě projektů, za nimiž stojí běžné developerské společnosti, je kladen důraz na minimalizaci jakýchkoliv rizik, což samozřejmě vede k výrobě takových produktů, které s sebou většinou nenesou aspekt originality a výjimečnosti. Téměř vždy se svým způsobem jedná o sázku na jistotu. Hlavní motivací těchto společností je zaručit adekvátní finanční zhodnocení, nikoliv objevovat. Soukromá investice, která samozřejmě ve valné většině případů, a není tomu jinak i v případě OAKS, je realizovaná s cílem také přinést zisk, ale zároveň si můžeme dovolit jít ještě o několik kroků dál směrem k inovacím a netradičním řešením. Věříme tomu, co děláme, a chceme, aby v České republice vzniklo na tuzemské poměry něco nového a jedinečného s tím největším důrazem na kvalitu.
Čím by budoucí obyvatelé měli být motivování k životu v OAKS?
Motivy mohou být samozřejmě různé, ale řekl bych, že prioritně mohou existovat dva základní. Prvním je motiv bydlet ve velmi kvalitním prostředí mimo město, byť v jeho blízkosti. Do druhé skupiny motivovaných lidí pak můžeme řadit ty, kteří chtějí aktivně trávit svůj volný čas a zároveň nejsou nuceni každý den dojíždět do zaměstnání, ale mají možnost pracovat z domova. Jedná se o určitý životní model, který říká: mohu žít mimo město, ale přitom mít všechny jeho benefity, a ještě něco navíc.
Co obnáší z vaší pozice řídit takto velký projekt?
Pro mě je to úžasná výzva a zároveň zábava. I přes to, že v této oblasti pracuji již téměř třicet let, nikdy jsem neměl příležitost vytvářet něco tak velkého a dávat do toho tolik ze svých zkušeností, které jsem nasbíral na jiných projektech.
Předtím jste působil v UBM, kde jste zodpovídal za více různých projektů najednou – je to v tomhle ohledu pro vás například jednodušší?
Ve skutečnosti se nejedná pouze o jeden projekt. My sice hovoříme ve své podstatě o jednom obřím projektu, ale sami si jej interně rozdělujeme nejméně na sedm částí, z nichž každá sama o sobě je poměrně velká. V nabídce máme zhruba 480 bytových jednotek, už to představuje několik samostatných projektů, jež jsou součástí celku, a to jak z hlediska rozložení v rámci urbanistického plánu, tak z hlediska typů jednotlivých objektů. Projektově samostatně zastoupené jsou pak aktivity týkající se hotelu, golfového hřiště s golfovým klubem a sportovních center.
Ve své funkci jste od loňského října. V jaké fázi a stavu jste projekt převzal?
Abych se přiznal, tak jsem si nějakou komplexní sebereflexi ještě neprovedl (úsměv). Co se ale projektu jako takového týče, tak o něm dlouho víme všichni a ani v mém případě tomu nebylo jinak. Jednou z ambic, se kterou jsem do projektu nastupoval, bylo pokračovat ve vizi, o které se tu bavíme od samého počátku našeho rozhovoru. Vytvořit něco výjimečného se stoprocentním užitkem pro lidi, budoucí obyvatele OAKS. Dalším cílem, který se každý den snažím naplňovat, je tuto vizi daleko lepším způsobem převést do konkrétnějšího realizačního plánu celého projektu a zároveň ji daleko jednoznačnějším a jasnějším způsobem prezentovat, komunikovat a vysvětlit odborné i neodborné veřejnosti. To se nám začíná dařit. Na začátku příštího roku, se začátkem nové golfové sezony, otevřeme i golfový klub v rekonstruovaném zámku, takže si myslím, že na jaře náš projekt prozře a začne opravdu žít úplně jiným způsobem, než tomu bylo doposud. A pokud se to podaří, tak to bude moje velké zadostiučinění, protože to je jeden z cílů, kterého jsem chtěl dosáhnout.
Na projektu se podílelo hned několik architektonických studií, a to převážně ze zahraničí. Jakou přidanou hodnotu podle vás vnesla do projektu?
To je velice zajímavá otázka. I přes to, že jsem u samotného zrodu projektu nestál, řekl bych, že tou největší přidanou hodnotou je zkušenost, profesionalita a přístup ke klientovi. V rámci architektonického zpracování projektu jako takového i jeho částí míříme hodně vysoko. Udělali jsme si interní analýzu, na základě které jsme upustili od původního záměru používat a priori ty největší architektonické hvězdy, které v současné době ve světě působí, i když některé v projektu máme. Jejich práce je vždy perfektní, nicméně standardně nenavrhují přesně to, co potřebujeme, tedy domy, ve kterých se bude žít každodenní život. Z tohoto hlediska je daleko lepší použít architekty, kteří nemají třeba tak zvučná jména a nevyhrávají světové soutěže na olympijské stadiony či letiště, ale za posledních dvacet let realizovali desítky nebo možná i stovky privátních rezidencí vysokého standardu. Právě v tomto ohledu je pro nás důležitá výše zmíněná zkušenost, ale také schopnost naslouchat klientovi a pokora, se kterou k práci přistupují. To řadě našich architektů stále chybí.
Nedílnou součástí projektu je i ohled na přírodu. Jak velkou roli aspekt udržitelnosti hraje v případě realizace OAKS?
Je to pro nás velmi významné a věnujeme tomu poměrně velkou pozornost, ale nechceme být přehnaně módní, protože jak určitě sama moc dobře víte, aspekt udržitelnosti se stává do jisté míry okřídleným tématem téměř každého, kdo se zabývá nejen developmentem. Nechceme být v tomto ohledu samoúčelní. Náš projekt je zasazen do jedinečné středočeské krajiny, a to už samo o sobě o něčem vypovídá. O okolní přírodu pečujeme s největším respektem a chceme, aby nejen architektura OAKS, ale celý development, který je s projektem spjatý, měl minimální negativní vliv na přirozené prostředí, v němž se nachází. Obrovskou součástí veškeré naší práce je snaha o ochranu životního prostředí.
Součástí projektu je i špičkové golfové hřiště s možností pořádat mezinárodní turnaje. Myslíte si, že by projekt mohl fungovat i bez něj?
To se dá velmi těžko kvantifikovat. Myslíme si, že by určitě mohl existovat bez něj. Možná, kdybychom tady měli moře, nemuseli bychom tu mít nejlepší golfové hřiště ve střední Evropě s licencí PGA National (úsměv). Myslím si, že nejen golf jako sport sám o sobě, ale také kvalita hřiště, které OAKS poskytne, na jednu stranu určitým způsobem předznamenává, na stranu druhou dokresluje kvalitu toho, co chceme vytvořit. Golf je úžasný sport, který v dnešní společnosti představuje určitý standard. A zrovna tak náš projekt představuje určitý standard v rámci rezidenčních developerských projektů. Je to tedy taková hezká paralela mimo to, že určitě pro spoustu lidí je velmi atraktivní bydlet blízko golfového hřiště, pokud k tomuto sportu mají nějaký bližší vztah. Hřiště je pro nás tak velice důležité, určitě by takový nebo podobný development mohl existovat i bez něj, ale nás víc než těší, že ho obyvatelé budou mít v blízkosti svého obydlí.
