Máte už mnoho manažerských zkušeností. Kterou z nich kromě Accolade považujete za nejzajímavější?
Všechny své pracovní zkušenosti považuji za důležité, každá mě v kariéře posunula. Zásadní vlastností pro práci je podle mě loajálnost, a proto já sám dávám přednost růstu v rámci jedné společnosti spíš než přelétavosti. Nicméně za nejzajímavější zkušenost kromě Accolade považuji svoji několikaletou působnost v Dubaji, kde jsem pracoval pro největší tamní developerskou společnost. Tam jsem jako jeden z nejmladších manažerů (dělá tam celkově víc než 8000 lidí) měl na starosti rezidenční a komerční komplex Emirates Living, který na rozloze více než 500 hektarů nabízel deset tisíc rezidenčních vil, školy, nákupní centra, mešity a další občanskou vybavenost. Následně si mě ve společnosti vybrali, abych postoupil na pozici Operations Manager v největším nákupním a zábavním centru na světě, Dubai Mall. Starat se o provoz takového kolosu s rozlohou více než 1,2 milionu metrů čtverečních (lze srovnat s velikostí 200 fotbalových hřišť) a provozem dvacet čtyři hodin denně sedm dní v týdnu po celý rok je neskutečná zodpovědnost. Současně mě to ale nesmírně naplňovalo a bavilo. Pracoval jsem s týmy opravdových profesionálů a společně jsme zajišťovali každodenní chod tohoto centra, ale i připravovali velké plány na expanze.
Co vás k této kariéře nasměrovalo a která zkušenost pro vás byla velmi zásadní?
Do realitního světa mě uvedla práce agenta prodejů a pronájmů. Jako broker se dostanete do kontaktu s investory i developery. Je to velmi konkurenční prostředí, dá se říci, že v Česku může být realitním agentem opravdu každý. Žádnou speciální certifikaci nepotřebujete. V roce 2008 to však s ohledem na realitní krizi opravdu nebylo jednoduché a o to víc se člověk musel ohánět. Pro mě bylo důležité si vybudovat síť klientů, které jsem si dokázal získat díky kvalitním službám. Musel jsem nabídnout něco extra, v mém případě to byl lidský přístup. Nejen ukázat a podepsat, klienti očekávali, že se o ně postarám od A do Z. Komplexní služba, kdy jsem zařizoval vše od převodů energií přes pronájmy a správu po cokoliv dalšího, co si klient usmyslel.
V minulosti jste působil v Dubaji, máte zkušenost i s polským, německým či španělským trhem. Jakou roli hrají ve vašem byznysu národní mentality a specifické zvyklosti při obchodním jednání dané tamní kulturou?
Je nezbytné kulturu a specifika daného trhu pochopit už před samotným vstupem. Podstatou úspěchu na zahraničních trzích je nesnažit se tam něco měnit, protože doma to prostě děláme takhle, ale naopak porozumět specifikům a přizpůsobit se danému trhu.
Můžete uvést konkrétní příklady?
V Accolade jsem začínal jako manažer pro polský trh. Ačkoliv jsme sousedé, Polsko se velice liší, je to dravé a obchodně nastavené prostředí. Navíc je mnohem větší, takže tam existuje ve všem velká konkurence. Poláci jsou velmi motivovaní dohnat Evropu, což se jim daří. U přípravy a výstavby našich německých projektů jsme se utvrdili, jak je Německo tradičním prostředím, obchodní kultura je velmi organizovaná, formální, do určité míry až perfekcionistická. Španělská temperamentní kultura je v plné míře promítnuta do obchodních vztahů. Aktuálně, vzhledem již k delší covidové pauze a také díky Teams či jiným audiovizuálním aplikacím, máte v jeden den jednání v několika zemích, což vyžaduje značnou flexibilitu, ale i obezřetnost, nicméně to mě na práci opravdu baví.
Za jakých okolností jste se dostal do Accolade a jak se měnila vaše pracovní pozice?
Accolade mi představil jeden z majitelů, Zdeněk Šoustal. Už jsem s ním spolupracoval před odchodem do Emirátů na několika transakcích. Když jsme se o pár let později potkali v Dubaji, bavili jsme se o možnosti práce pro Accolade, kdybych se vrátil. A to se i nakonec stalo. Milan Kratina mě přijal a dostal jsem na starosti řízení projektů v Polsku, vybudování polské kanceláře a celého oddělení asset managementu. Nyní zastávám pozici provozního ředitele neboli COO (Chief Operating Officer). Mám na starosti mimo veškerého provozu i vstupy na zahraniční trhy, akvizice a dohled nad marketingem, IT, HR a právním oddělením.
Jaké jsou vaše osobní ambice do budoucna?
Považuji se za ambiciózního člověka, který si nedává snadné cíle. Svůj profesní růst v Accolade ale i růst celé společnosti považuji za obrovský úspěch nás všech a moc mě těší, že u toho rozvoje mohu být. Každý den beru jako novou lekci, při které se něco nového naučím.
Jakou pozici má Accolade v konkurenci dalších podobně zaměřených společností v Česku a v Evropě?
Accolade je unikátní tím, jak dokáže zkombinovat přípravnou fázi pozemků, investice do developmentu, asset management a finanční instituci, kterou je Accolade Fond. Expanze do zahraničí pro nás představuje především diverzifikaci, která je v rámci našeho rychle rostoucího realitního portfolia klíčová. Jsme česká společnost a Česko je náš primární trh, nicméně od začátku jsme mířili i do zahraničí. První krok bylo v roce 2015 Polsko, v roce 2018 jsme vstoupili do Německa, pak na Slovensko, a v posledních dvou letech do Nizozemska a do Španělska, kde připravujeme během posledního roku už pátý projekt.
Do jaké míry do vašeho podnikání zasahuje význam a poloha České republiky?
Svým umístěním ve středu Evropy nám Česko poskytuje strategicky výhodnou polohu pro expanzi. V pokrizové době jsme vsadili na rychlý růst míst, která mají dlouhou průmyslovou tradici a také skvělá dopravní napojení. Cíleně jsme šli do rozvojových lokalit a v řadě z nich jsme byli dokonce první, ať už se jedná o Cheb, nebo Kojetín. Stejný postup používáme dodnes jak v Česku, tak v dalších zemích, což ale neznamená, že nemáme a nechystáme projekty v Praze a Brně.
Která města mají nebo by mohla mít pro váš byznys největší potenciál?
Vybíráme si lokality podle potenciálu pro rozvoj. Snažíme se navázat na dřívější, často průmyslovou tradici, zároveň ale začínáme znova. Podporujeme růst společností, které v regionu již působí, a zároveň přivádíme nové, které vytvoří nová pracovní místa v jiných odvětvích. Mnohdy využijeme strategickou polohu spádové oblasti. Hodně nás zajímají strukturálně postižené regiony nebo například bývalé oblasti osídlené německým obyvatelstvem na české i polské straně.
Kde všude Accolade působí a které trhy jsou pro ni nejdůležitější?
Aktuálně působíme na šesti trzích, v Česku, Polsku, na Slovensku, v Německu, Nizozemsku a ve Španělsku. Nedá se říct, že některý z těchto trhů je pro nás nejdůležitější. Jak jsem již zmínil, důležitá je pro nás diverzifikace. Skladba našich polských parků se třeba trochu liší od těch českých. Zatímco v Česku naše parky vznikají často jako BTS (Built to suit), tedy parky na míru konkrétním zájemcům, v Polsku je naše portfolio spíše multi-tenant, tedy pro nejrůznější typy menších i velkých nájemců. Německá města Alsdorf a Bochum nabízí dobrou dopravní dostupnost do západní Evropy a samozřejmě bohatou průmyslovou tradici Porúří. Stejně tak náš projekt v holandském městě Roermond (jižně od města Venlo, které je považováno za nejdůležitější logistickou oblastí Nizozemska). Slovenské Košice mají skvělé napojení do Polska, na Ukrajinu a do jihovýchodní Evropy. Tam je v porovnání s našimi dalšími lokalitami vyšší nezaměstnanost, takže je rozvoj ještě čeká a my chceme být u toho. U Španělska se často zapomíná na fakt, že je to rozlohou druhá největší země EU a zároveň představuje pátý největší a velmi stabilní trh. Zásadní roli pro nás hrála strategická poloha nových parků. Valencie i Vitoria jsou oblastmi, které už dnes můžeme považovat za centra logistiky a moderního průmyslu. Ve velké míře těží z umístění na trase dvou významných evropských koridorů. Důležitou roli v našem rozhodování hrála i připravenost a odhodlání místních municipalit investovat do modernizace prostor pro podnikání a také poptávka po halách nejvyšší technologické i ekologické třídy, která nyní ve Španělsku výrazně převyšuje nabídku.
Do jaké míry využíváte brownfieldy a jak snadná je pro vás jejich revitalizace?
Dovolím si říci, že jsme lídři v přestavbě starých průmyslových areálů a nevyužívaných brownfieldů na nové moderní průmyslové haly. V letošním roce se podíl brownfieldů na parcích v portfoliu Accolade zvýšil na 37 procent, v Polsku už je to víc než polovina. Brownfieldy se často nacházejí na strategických a pro nájemce atraktivních místech v blízkosti velkých měst, jejich širších centrech nebo v jejich úplných centrech. Buď totiž města expandovala a o bývalou průmyslovou oblast se rozrostla, nebo zchátralé továrny zůstaly na svých původních místech od rozmachu tradičního průmyslu. Dostupnost a blízkost center velkých měst z nich dělá opravdu dobrou investiční příležitost. Revitalizace není vždycky zcela snadná, ale už v tom máme praxi. Příkladem je revitalizovaný brownfield v polském Štětíně, což bývala válečná továrna na výrobu motorů pro letadla Junkers, kde nyní stojí nový park s budovami o rozloze přes 220 000 metrů čtverečních. V Praze se snažíme revitalizovat objekt bývalého Kovošrotu v Hostivaři.
Accolade má motto Shaping the future. Co to konkrétně znamená a jak tohle motto vnímáte vy sám?
Snažili jsme se v Accolade najít výstižné spojení, které by reflektovalo celý náš byznys. Infrastruktura pro podnikání je přesně tím, co pomáhá tvarovat budoucnost podnikání a zaměstnanosti v jednotlivých regionech, kde působíme.
Zabýváte se asset managementem průmyslových nemovitostí. Co si pod touto aktivitou můžeme představit?
Zjednodušeně je to péče o blaho neboli kompletní well-being našich parků a nájemců. Musíme udržet standard kvality našich hal a současně jít kupředu. Doba přináší nové požadavky na energetickou náročnost, na udržitelnost a podobně. My už ale na to myslíme od začátku, ještě než se udržitelnost stala módním tématem. Všechny naše budovy mají certifikaci udržitelnosti BREEAM. V Chebu jsme dokonce dostali ocenění Outstanding, což je to úplně nejvyšší. Jedná se tak o nejzelenější budovu světa podle certifikace BREEAM.
Co je měřítkem spokojenosti asset managementu?
Jednoduše řečeno je nejlepším měřítkem včas zaplacený nájem. Proto je důležité navázat a rozvíjet co nejlepší vztah s nájemcem, udržet jeho spokojenost a společně růst.
O kolik nájemců se staráte?
Obecně se věnujeme třem hlavní segmentům, což je e-commerce, logistika a lehká výroba. Naše portfolio je z hlediska nájemců opravdu rozloženo asi na tři třetiny. Máme více než 150 nájemců světových značek a celkový roční příjem z nájmů ve skupině Accolade dosahuje skoro 100 milionů eur.
Co pro Accolade znamenaly globální změny způsobu nakupování s příklonem k online?
Covid výrazně pomohl rozvoji e-commerce, říká se, že svůj vývoj přeskočila o pět let. Současná situace jen potvrzuje důležitost kvalitní infrastruktury v okolí velkých měst pro zajištění jejich bezproblémového provozu, důležitou roli hrají rychlá a efektivní doprava, automatizace a robotizace a nadstandardní řešení v oblasti zásobování.
Jak do toho zasáhla pandemie? Znamenala pro vás pouze přínos, nebo i nějaká negativa?
Naštěstí negativní dopady moc nevnímáme. Po letech vzývání moderní výroby s vysokým podílem robotizace a výzkumných a vývojových aktivit může společnost docenit něco tak obyčejného a dříve nepopulárního, jako jsou sklady a kamionová doprava. Možná poprvé v 21. století vidíme, jak moc infrastrukturu pro podnikání a skladování potřebujeme a jakou roli v zásobování nás všech hraje. Ani v nejtemnější karanténě pomeranče nedošly a statisíce nových zákazníků objevilo internetové nakupování, které zažívá trvalou vánoční sezonu a za poslední dva roky se posunulo o řádku let dopředu. Mnohem víc se nyní nakupují zdravotní potřeby, potraviny, technika pro práci z domu, sportovní potřeby, například činky, a domácí potřeby obecně. Na plné obrátky jede i přeměna logistiky. Podle odhadů CBRE budou továrny po krizi skladovat o pět až sedm procent zboží víc, protože výrobní společnosti prostě nemohou tolik riskovat, že něco nebudou mít na skladě. Největším tahounem této změny pak bude právě zásobování nápoji a potravinami, zdravotnickými potřebami a spotřební elektronikou.
Ovlivnilo vás nějak narušení světových dodavatelsko-odběratelských řetězců kvůli lockdownům?
Ano. Dříve jsme měli radost, když nájemce připravoval svůj projekt dlouho. Mohla být relativně velká prodleva mezi utvořením budoucí nájemní smlouvy a dodáním budovy. To dnes neplatí. Dnes musíme naceňovat na velmi krátkou dobu dopředu, a pokud se nájemce rozhodne naši nabídku využít, ihned musíme zasmluvnit generálního dodavatele, aby se nám cena nájmu a cena výstavby nerozešly.
Jak přistupujete k otázce udržitelnosti, která se v pojetí firem nazývá zkratkou ESG?
Jsme společnost, která na ESG hodně dbá už od začátku. Odpovědnost vůči našim investorům, nájemcům, obchodním partnerům, společnosti a životnímu prostředí je součástí naší firemní kultury. O její naplnění usilujeme každý den. Dlouhodobě se věnujeme filantropii a nezapomínáme na naše zaměstnance, pro které se denně snažíme vytvářet příjemné prostředí, rovné příležitosti, ale také je plně podporovat v jejich vzdělávání.
Jak konkrétně snižujete negativní dopad provozu svých hal i samotnou přepravu mezi nimi? Řešíte například svou uhlíkovou stopu?
Nájemci kladou důraz, aby výstavba našich hal byla neutrální, a velmi se zajímají o provoz. Ale pro nás je dopad našeho podnikání téma, které řešíme vlastně neustále. V našich halách se využívá solární energie, dešťová voda, v parcích stavíme pro zaměstnance přístřešky na kola. Jsme velmi hrdí na už zmíněný park v Chebu. Mimochodem, ukázalo se, že jsme v Chebu postavili budovu, jejímž hlavním úkolem bude recyklace, tedy oběhové hospodářství v praxi, a to v souladu s principy Průmyslu 4.0. Nedávno jsme dokončili stavbu haly pro giganta v oblasti německého e-commerce Kaufland Online (dříve Real Digital). Podařilo se přitom využít devadesát procent recyklovaného stavebního a demoličního odpadu. Unikátní moderní hala je příkladem ekologické stavby, ve které se dešťová voda využívá ke splachování toalet, a okolní areál se může pochlubit hmyzím hotelem a venkovní posilovnou pro zaměstnance. Hala je dále vybavena chytrým LED osvětlením, měřením a optimalizací spotřeby energií a venkovními žaluziemi, které výrazně šetří energii potřebnou na klimatizaci prostor. To vše přispívá k 56 procentům snížení spotřeby energie a 58 procentům snížení uhlíkové stopy. Všechny stavební materiály byly vybrány s ohledem na ekologii a udržitelnou výstavbu. A jak už jsem říkal, BREEAM potvrzuje, že se jedná o nejekologičtější halu pro moderní průmysl na celém světě
Vyžadujete podobný přístup i od svých nájemců?
Nevyžadujeme, není to potřeba. Oni na to slyší sami.
V Accolade jste vytvořili investiční fond pro kvalifikované investory. Jaké možnosti nabízí a s jakým zhodnocením?
Jedná se o investice do realit, které svou velikostí nejsou pro drtivou většinu investorů tak dostupné jako přímá investice. Navíc jde o nemovitosti, které v současné době hrají prim, a my věříme, že ještě dlouhou dobu budou hrát klíčovou roli v důležitých ekonomických segmentech, jako je lehká výroba, logistika a zásobování nás všech a čím dál rychleji rostoucí e-commerce a prodej. Kvalifikovaným investorům nabízíme prostřednictvím fondu Accolade Indutrial Fund konzervativní strategii založenou na výběru nájemného se zajímavým očekávaným zhodnocením ve výši sedm procent p. a. Investovat lze jak v korunách, tak v eurech. Investice je na pět let.
Jaké trendy a očekávání ze strany investorů i s ohledem na globální vývoj zaznamenáváte?
Máme několik typů investorů a každý samozřejmě sleduje své individuální cíle. Investiční portfolia staví podle svých potřeb a aktuální situace nebo podle přístupu k riziku. Očekávání samozřejmě trochu ovlivňuje i měnící se prostředí, to je však logické. Ti, kdo hledali v tomto segmentu investice s velmi vysokými výnosy, mohou z fondu postupně odejít, nicméně vnímáme, že nově přicházející investoři jsou spíše konzervativněji založení a hledají primárně jistotu a pěkné zhodnocení. Každopádně od nás investoři očekávají zejména stabilitu, transparentnost a férový přístup. Velkým tématem jsou také očekávání v oblasti digitálních nástrojů a obsluhy svého účtu jednoduše, rychle a odkudkoli.
