Vaším aktuálně nejdůležitějším projektem je výstavba hotelu v Budapešti, což může být nejen pro znalce trhu poměrně překvapivá iniciativa. Na jakých základech stojí byznys model tohoto projektu?
Začátky se datují do roku 2018. V roce 2019 jsme pak podepsali smlouvu se Skanskou na koupi pozemků. Projekt začínal de facto od konce: už na počátku byl definován nájemce, respektive oblast využití. Jednali jsme s několika hotelovými provozovateli a řešili celkový koncept budoucího hotelu. Zvažovali jsme, zda stavíme konferenční hotel, či jeho standard, zda bude tříhvězdičkový, čtyřhvězdičkový a podobně. Zjistili jsme, že potenciálních velkých hotelových skupin, jimž by náš projekt dával smysl, je dost, už samo místo je výborné. A vzhledem k tomu, že v sousedství tohoto pozemku vzniká velký budapešťský transportní hub, protože třeba na rozdíl od Prahy, Maďaři jsou chytří a dokázali propojit letiště se železnicí a následně s metrem a další hromadnou dopravou, tak se hotel v takovéto přepravní křižovatce jeví jako velmi atraktivní lokace. Hotelovým managementům se to také líbilo, proto jsme od začátku měli vizi navrhnout hotel minimálně o 200 až 300 pokojích a s velkým parkováním. Dnes jsme na 24 000 m2 podlahových ploch a 300 pokojích.
Budete nejen v tomto městě, ale i obecně v hotelovém developmentu pokračovat dál, anebo jste vzhledem k situaci a k pandemii své plány v tomto segmentu částečně přehodnotili?
S hotely mám historickou zkušenost. Hotelovému developmentu jsem se věnoval i v Asii, kde jsem se potkal se zmíněnými velkými provozovateli. A myslím si, že hotelový byznys jako takový má určitě budoucnost. Aktuálně je velký rozdíl mezi jednotlivými zeměmi, každá je jinak zasažená. Většina z hotelových řetězců uchopila pandemii jako příležitost – tím, že jsou hotely zavřené, začaly jejich rekonstrukce, většina moudrých států s moudrými vůdci začala investovat do lázeňství, do hotelnictví a vůbec do turistické infrastruktury, protože teď je dobrý čas vše upravit a nachystat. Bohužel Česka a Slovenska se to netýká.
Navíc dnes už se hotely projektově koncipují tak, aby se daly v případě plánu B rychle změnit na apartmánové bydlení hotelového typu. V Česku tento přístup zatím nevidíme, ale myslím si, že časem to sem také přijde. Jde o byty od 50 do 150 m² s recepcí, restaurací, parkováním, se security, full service. Takže dnes, když se plánují hotely, jejich součástí je i plán B. Na Srí Lance jsme u jednoho hotelu v centru měli plán B vojenskou nemocnici.
V minulosti jste v Budapešti postavili i kancelářskou budovu. Jak to s ní momentálně vypadá a jaké s ní máte plány do budoucna? Třeba komerční development vlivy pandemie pocítil dost významně.
My se kancelářskými budovami nezabýváme. V oblasti administrativních budov máme za sebou rovněž jenom jeden projekt, kdy jsme de facto zase začínali od konce – od kupce, původně vlastně nájemníka, pro kterého jsme chtěli vybudovat studentské apartmány. Podařilo se nám stavbu rozšířit a celkově zvýšit rozměr podlahových ploch a nakonec jsme se s nájemníkem domluvili, že si projekt od nás koupil celý. Původně jsme budovu i s areálem kupovali jako komerční budovu se záměrem proměnit ji na studentské ubytování, což se nám nepodařilo, takže jsme ji předělali na kanceláře a následně prodali. My se vyloženě byznysem nájmů kanceláří nezabýváme.
Mohl byste srovnat investování do realit v Česku a Maďarsku, jaké jsou v tomto ohledu nejzásadnější rozdíly?
Každá země má nějakou svoji byznysovou kulturu, proto je důležité tam mít místní příslušnost, reálně být v místě přítomen a ukázat, že vše myslíte vážně. Proto jsme se i my v roce 2014 pustili nejprve do postupného monitorování a vytváření vlastní infrastruktury. Dnes, po šesti sedmi letech, už máme na tom trhu své místo, máme dobré jméno, dostávají se k nám i lepší příležitosti a dosáhneme i na levnější financování v místní měně. Tento proces trvá obvykle tak pět let. Opravdu nefunguje model, kdy člověk v Praze řídí byznys v Budapešti. Proto máme v Maďarsku řídícího partnera s vlastním zázemím a týmem 25 zaměstnanců.
A kdybyste měl tyto trhy porovnat, například co se týče komplikovanosti schvalovacích i dalších procesů?
To je celkem jednoduché, vždycky je potřeba se podívat na konkrétní čísla. Z pohledu délky trvání získávání stavebního povolení je Česko někde kolem 156. místa. Takže u nás je to ostuda, to všichni víme, to nemusíme nijak rozebírat. Proto je pro nás, kdo se zabýváme investiční strategii, důležité nebýt vázaný jen na jeden trh. Proto naše investice diverzifikujeme geograficky i typově a potom samozřejmě i časově, což se nám během covidu velmi vyplatilo, protože to, co funguje v Maďarsku, tak nefunguje tady a naopak. Vždycky jsou ale nejdůležitější konkrétní lidé, jejich kontakty a zkušenosti.
Jeden z vašich současných projektů se nachází v Harrachově. Kolik jste již našli zájemců ochotných investovat do dluhopisů na apartmány v rámci tohoto projektu a v jakém objemu? O jaké investory typicky jde?
Když jsme začali projekt v roce 2019 připravovat, nevěděli jsme přesně, jaký bude zájem, a cílili především na kmen stávajících klientů. Začínali jsme i s úplně jinou cenou, která se dnes dost posunula nahoru – myslím, že právě kvůli covidu, kdy lidé nechtějí tolik cestovat mimo Českou republiku.
Jaké výhody se investorům tímto nabízejí? A proč by měli zrovna investovat do rekreačních nemovitostí namísto jiného typu realit?
Odpověď je ukrytá v mentalitě lidí. My jsme byli zvyklí i před rokem 1989 jezdit po České republice, ale dnes je to bohužel tak, že malé děti už málem ani nevědí, kde je Šumava, ale zase vědí, kde je Kostarika nebo Portoriko. Proto nám na jedné straně přijde fajn, že se zase obnoví tuzemský turismus, ale takový opravdový turismus. Měl jsem možnost žít dlouhou dobu v centru Prahy, kousek od Václavského náměstí, a to, co zde probíhalo, nebyl turismus. Proto se mi pročištění turismu zdá naprosto v pořádku. Naši klienti ale logicky vnímají příležitost investovat u nás, stačí se jen podívat, jak se zbláznil trh s chatami a chalupami. Ale myslím si, že je to v pořádku, protože na druhou stranu – kam chcete dnes dávat peníze? Všichni asi tušíme, že bude něco špatně. Nemusíte být expert, stačí se vrátit k podstatě – zdravému selskému rozumu.
V jakém smyslu?
Kam si mají lidé ukládat peníze? Na důchod asi nikdo nevěří. Systém něco za nic, na kterém je postavená celá Evropa, je brutální, a hlavně nesmyslný, neudržitelný. Proto investoři hledají cestu, a to nejen aby nepřišli o peníze, ale aby jim uchovaly hodnotu. Proto stouply ceny nemovitostí, i těch luxusních, které byly úplné ležáky a které nebylo možné prodat – a dnes jsou středobodem zájmu kupců. S tím souvisí i nárůst investic do rekreačních nemovitostí. A ty se budou podle mě dál rozvíjet, protože výnosy z nájmů u nás nejsou dobré. Když si vezmete, za kolik koupíte byt, za kolik ho pronajmete, započítáte inflaci, vezmete si, za kolik si půjčíte peníze, tak to moc nevychází. Ve srovnání třeba s Londýnem, kde za byt ve východní části zaplatíte 300 až 400 000 liber, ale pak jej pronajmete úplně v klidu za 2000 či 2200 liber za měsíc, což představuje úplně jinou míru zhodnocení investice než u nás.
Momentálně převládá nový trend, a to, že velcí investoři skupují domy či byty ve velkém právě kvůli jejich pronajímání. Tohle tedy není ta cesta, kterou byste se v budoucnu chtěli ubírat?
Tato cesta je výhodná pro investory, kteří mají dostatek hotovosti uloženou v bankách, kde se aktuálně znehodnocuje poplatky a inflací a mají levnou hotovost. Pro takového investora je dobré uložit peníze buď do realitních fondů, nebo do projektu, kde si on sám vybere podkladové aktivum, které mu vyhovuje. Pokud investuje do nemovitosti, pak se o to samozřejmě musí starat. A bere to čistě jako úložku, protože nájem samotný mu investici příliš nezhodnocuje. Nicméně jeho zisk pak pramení z růstu ceny nemovitosti v následujícím období 5 – 10 let. Za těch 15 let vzrostla jejich cena několikanásobně. Zemědělské pozemky se před dvanácti, čtrnácti lety kupovaly za 5 korun za m2. Dnes se ty samézemědělské pozemky prodávají zhruba za 1,5 – 1,7 eura za m2. Což je zajímavé zhodnocení. A proč? Protože lidí přibývá a pozemků ubývá, vše se přeregulovává a zdravý selský rozum vymírá. Takže si myslím, že ta mentalita na nemovitosti a na byty, na zemědělskou půdu či logistické areály aktuálně představuje neskutečný fenomén.
Chystáte se do nich investovat?
Pozemkům se intenzivně věnujeme přes tři roky. V roce 2018 jsme si začali potichu vytvářet takovou naši vlastní landbanku, do níž jsme ukládali pozemky. Dnes je v ní zhruba 1 000 000 m² v pozemcích. My postupně připravujeme pozemky jako větší územní celky, zhruba od 40 000 m² do 300 000 m² čili do 25 až 30 hektarů, které představují velmi zajímavý investiční potenciál. V roce 2018, když jsme s tím začínali, vnímali jsme projekt jen jako rozložení investičního rizika. Dnes už máme po prvních úspěšných exitech. Musím říct, že v tom určitě budeme nadále pokračovat s tím, že naše aktivita končí po vydání územního rozhodnutí, respektive po stavebním povolení, kdy už začíná zase další developer, nebo přímo nový majitel, který to pak pronajímá dál. Soustřeďujeme se na konkrétní životní cyklus developerského projektu, kde my končíme, další začínají svůj byznys, a tak je to správné.
Které typy nemovitostí mají podle vás potenciál do budoucna a proč? Do kterých se vyplatí investovat?
Aktuálně určitě pozemky. Dnes je k dispozici hodně kapitálu, peníze jsou levné, banky vystrašené, vlády zmatené a svět dezorientovaný. Třeba euro si dnes půjčíte už za 0,90 % pa. Když máte akvizici i exit v eurech, výsledkem je zajímavé zhodnocení. A kupní síla je dnes úplně šílená. My dnes těžíme zejména z dobrého jména, zkušeností našich řídících partnerů, dlouhodobých vztahů. Mnoho obchodů děláme na základě otevřených vztahů, dodržováním gentlemanských dohod, robustním vlastním legal týmem 4 právníků in house, což nám společně za těch pár let vybudovalo dobré jméno investiční skupiny, a to vše v rodinném, klidném módu. Nehrajeme si na žádný korporát, všechno řešíme v klidu. Máme sice víc kanceláří v Česku, na Slovensku, v Maďarsku i v Londýně, ale fungujeme spíš v menších týmech, se specifickou mikrokulturou a vlastním ekosystémem. Funguje to naprosto skvěle, protože týmy se umí lokálně rychleji etablovat, posbírat informace, vyhodnotit je a realizovat.
A kromě pozemků a nemovitostí, do kterých dalších komodit či investičních segmentů je podle vás vhodné uložit finance?
Pokud se podíváme kolem sebe, tak vidíme, že ubývá i nerostného bohatství. Proto jsme v letech 2018 až 2019 začali pomalu vstupovat do těžby a zpracování nerostných surovin, konkrétně kamene. Dnes už máme několik dolů i lomů: dva břidlicové, ale i velký lom Česká žula s vlastní výbornou tradiční kamenickou výrobou, originálním lidským potenciálem a 28 lety zkušeností. A potom máme velký lom na žulu na Slovensku, kde už jsme dnes součástí konsorcia velkých firem a dodáváme jako hlavní dodavatel kámen na stavbu obchvatu města Brezno, díky čemuž máme už dnes vykrytou těžbu na dva roky dopředu. Naším cílem je navíc vychovávat vlastní odborníky, proto hodně spolupracujeme i s Vysokou školou báňskou v Ostravě. Zpracování a těžba nerostných surovin, ať už je to žula, či břidlice, má určitě velký potenciál. Pořád se budou stavět liniové stavby, dělat rekonstrukce, opravy nejen v infrastruktuře. Takže proto si myslím, že nerostnésuroviny mají obrovský potenciál.
Jak vás jako primárního investora do realit napadlo, že začnete investovat i do zcela odlišných oborů, například do datových center?
Všechno má návaznost na nemovitosti. My jsme se i k dolům a lomům dostali přes pozemky, protože představují obrovské množství hektarů, což nás vrací k oboru real estate. V roce 2018 jsme ale měli připravený pilotní projekt vlastního datacentra. Připravili jsme kompletní podklady – stavební i technologické – a podali jsme si žádost o dotace. Získali jsme i dotaci na 264 milionů korun čili na 45 % schválených nákladů. A když jsme si to spočítali, tak jsme zjistili, že tento byznys funguje nejlépe s někým oborově zkušenějším. Vždy nás totiž zajímá byznys tzv. od konce – komu to prodáme, komu pronajmeme, kde vidíme náš zisk… Mezitím se trh zase trošku změnil, ceny a výše marže v této oblasti je úžasná. Proto si od roku 2018 už vytváříme interní tým, jenž se zabývá investováním do technologií, hlavně v oblasti vývoje aplikací, šifrování dat, ukládání dat, zpracování složitějších datových výpočtů, kde vidíme obrovský potenciál.
Datová centra ale nejsou jediný jiný obor, do kterého jste investovali. Byla to například i konopná farma…
Ano, minulý rok jsme koupili v Řecku ještě většinový podíl ve firmě Cannabius Europe Pharm, která má licenci na pěstování cannabis, ale ne na CBD, protože CBD je jeden ze sedmnácti cannabinoidů, který má podle evropské legislativy zhruba obsah 0,3 % THC. Máme licenci na lékařské čisté THC, jehož produkce je extrémně regulovaná. Naštěstí v listopadu vyjmula Evropská komise THC ze seznamu narkotik, takže počítáme s tím, že do pěti let se související byznys ještě trošku uvolní. Já osobně jsem se začal tímto segmentem zabývat před rokem 2016, kdy mí známí v Americe investovali v této oblasti zajímavé peníze. A dnes, když se podíváte na akcie firem, které se pohybují v oboru lékařského konopí, tak stouply na kanadském a na americkém akciovém trhu o 120 %, to ujde za 4 roky.
Proto tedy investujete?
Náš záměr je zase spojen s nemovitostmi, protože aktuálně skupujeme pozemky a budujeme velkou farmu a zároveň investujeme do realitního developmentu, skleníky, sušárna, výrobní a skladovací prostory. Výroba je odlišná od tradičního THC, konopí se pěstuje ve sklenicích, je to technologicky náročnější, ale využití ve farmaceutickém průmyslu je mimořádné. Takže už dnes máme několik nabídek, které říkají, že od nás odkoupí celou výrobu na 5 let dopředu. Čilicannabis má určitě také velký potenciál. Navíc já osobně věřím, že zdraví je v našich hlavách a v přírodě, ve vztazích k sobě a k okolí. Co vysíláš, to i přijímáš.
Text: Nikol Pavlíčková, foto: Ondřej Pýcha
