Kolik se v Praze přibližně vyskytuje historických budov, které potřebují opravit?
Serge Mayer: Historické budovy, které potřebují opravit, nemusí být nutně pouze prázdné domy. Mnoho takových budov je stále obýváno, přestože stavba již vyžaduje nutnou opravu. Naší prací je vytipovat budovy, jež jsou na prodej. Majitelé je často prodávají právě kvůli nedostatku financí na samotnou rekonstrukci. Realizací kompletní rekonstrukce poté stavbám vracíme život na dalších padesát až sto let.
V jakém stavu se obvykle nachází budovy, které kupujete?
Viera Šníderová: Historické budovy, které zakoupíme, jsou často v žalostném stavu a zejí prázdnotou. Jejich stav má negativní dopad na nejbližší okolí a často také hrozí riziko případného zborcení části budovy. Zchátralé budovy jsou opravdovým neštěstím pro obyvatele okolních domů, kteří velice vítají, když v místě začneme s rekonstrukcí, a přispíváme tak napřímo k jeho kultivaci.
Jak funguje váš byznys model – zajišťujete pouze rekonstrukci, nebo domy kupujete, opravujete a následně prodáváte?
VŠ: Koupě konkrétní nemovitosti je pro nás klíčová. Následně pak máme dva směry, kterými se ubíráme. Dům buď rozprodáme novým majitelům po jednotlivých bytech, anebo jej pronajmeme novým nájemníkům. Naše projekty dělíme na prodejní a nájemní. Společnost ACORD Invest zajišťuje pro oba byznys modely kompletní projektovou činnost, rekonstrukci i následný prodej či pronájem. Naše správcovská společnost Forum se pak následně stará o správu všech našich objektů.
S jakou konkurencí se v tomto segmentu na trhu potkáváte?
SM: V posledních letech zaznamenáváme, že stále čím dál tím více zkušených developerů, kteří se dříve věnovali výhradně výstavbě novostaveb, začíná působit i na poli rekonstrukcí historických budov. Domnívám se, že zásadní vliv na tento trend má současný stavební zákon a s ním spojený enormně zdlouhavý povolovací proces pro novostavby. Celé řízení včetně vyřízení stavebního povolení trvá u historických budov určitě kratší dobu.
Jak moc je nutné měnit vnitřní dispozice budov?
VŠ: Každá lokalita je něčím specifická a ke každému projektu přistupujeme individuálně. Byt v rezidenci blízko parku, například v tichém prostředí Prahy 2, 5, 7 nebo 8, si častěji někdo pořídí k vlastnímu bydlení, a proto zde navrhujeme dispoziční řešení 2+kk či 3+kk. Budovy v turisticky rušném centru v Praze 1 a 2 naopak příliš atraktivní pro trvalé bydlení nejsou a investoři je častěji pořizují ke krátkodobému pronájmu, tudíž zde saháme po dispozičně menších bytech. Mnohé budovy, které v 60. a 70. letech neprošly drastickým rozdělováním na malé jednotky, ovšem dispozičně moc neměníme. Úpravy souvisejí i se stářím budovy.
Jaké trendy v tomto ohledu zaznamenáváte?
SM: Rekonstrukcím historických budov se věnujeme od roku 2006. Působíme převážně v historickém centru Prahy nebo na okrajích sousedních městských čtvrtí. Již od prvopočátku našeho podnikání registrujeme neustále se snižující zájem o bydlení v nejrušnějších místech, naopak zájem o investiční byty v těchto lokalitách prudce narůstá. Rodiny s dětmi nemají zájem bydlet na turistických adresách, ale rády si zde pořídí investiční byt, do kterého uloží své úspory, a navíc jim přinese zajímavé zhodnocení až v řádu několika desítek tisíc korun měsíčně.
Jaký má trend zmenšování bytové plochy důsledek pro bydlení v centru Prahy?
VŠ: Je to přirozený vývoj způsobený nárůstem cen nemovitostí v našem hlavním městě. Sousední metropole, jako Vídeň, Berlín, Budapešť či Varšava, tento proces mají již za sebou. Většina mladých rodin nedosáhne na velký byt v centru Prahy, protože se jeho hodnota pohybuje řádově okolo 20 a více milionů korun. Naopak menší investiční byty ve stejné lokalitě jsou díky svým cenám okolo 5 milionů již dostupnější. Nicméně obecně se předpokládá, že mladé rodiny budou centrum města pomalu opouštět, jelikož jim už nenabídne komfort, který vyžadují. Současná uváděná inflace také navíc snížila koupěschopnost lidí o 20 až 30 procent, proto je investice do nájemního bytu v centru zaručená ochrana úspor nejen pro mladé rodiny s dětmi.
Co obnáší rekonstrukce historických budov? V čem se liší od rekonstrukcí běžných budov?
SM: Při rekonstrukci takových budov musíme počítat s konfrontací s památkáři, kteří mají často nároky na to, co všechno v budově musí být zachováno a ochráněno. To vnímáme jako ten nejzásadnější rozdíl, čím se naše řemeslo odlišuje od rekonstrukcí běžných budov. Historické budovy nesou odkaz, který jim vtiskl architekt. Dalo by se říct, že každá budova má svého vlastního ducha, který se bohužel kvůli rokům chátrání postupně vytrácí. Právě tento genius loci mi musíme objevit skrze historické dokumenty, pod nánosy tapet, za sololitovými příčkami a za pomoci památkářů znovu oživit. Tak, aby zde přežil několik dalších desítek let a zároveň uspokojoval potřeby současného majitele v moderní době.
Jak se vám daří skloubit památkově chráněnou budovu s požadavky na moderní bydlení?
SM: S našimi bohatými zkušenostmi, správnou komunikací a dobrými vztahy s památkáři toho určitě dosáhnout lze. Primárně je důležité určit, co přesně je v konkrétní budově památkově chráněno, a následně za pomoci příslušných orgánů stanovit, jakým způsobem to náležitě ochránit, ale zároveň za použití historických postupů i renovovat a obnovit zašlou slávu a lesk daného předmětu. Zároveň je ovšem důležité u všech fází rekonstrukce nezapomínat na potřeby moderního majitele. Osobně spatřují půvab našeho řemesla právě v tomto citlivém sloučení minulého a současného.
Jaká kritéria musí daný dům splňovat, abyste se pustili do jeho rekonstrukce?
VŠ: Naším nejdůležitějším kritériem je lokalita. Vybíráme domy na výjimečných místech, což automaticky vytváří přidanou hodnotu pro naši klientelu. Turistické centrum, blízkost vyhledávaných atrakcí, parků, výhledů či nábřeží je jeden z faktorů, podle kterých se pro danou lokalitu rozhodujeme. Dalším kritériem je nákupní cena, která nám musí dávat smysl, protože následná rekonstrukce je velmi pečlivá a kvalitní, tím pádem i nákladná. Současné výrazné zdražení stavebních materiálů i pracovní síly má za následek zdražování nemovitostí i zpomalení samotného akvizičního procesu. Historických budov na prodej je na současném trhu dostatek, ovšem jejich ceny jsou často úplně odtržené od reality. Dalším neméně podstatným kritériem je stav nemovitosti.
Liší se mezi sebou projekty a investoři napříč čtvrtěmi?
VŠ: Každý náš projekt je specifický a odráží konkrétní lokalitu. Také investoři a noví majitelé se v každém projektu něčím odlišují. Projekt v centru města je charakteristický větším počtem investičních bytů. Často se setkáváme s tím, že pořizující jsou již zkušení investoři, kteří mají jasně připravený byznys plán. Naopak projekt u parku Stromovka v Praze 7, Ovenia Park Line, je specifický větším počtem bytů k vlastnímu bydlení. Majitelé povětšinou v dané lokalitě bydleli již předtím, a proto kladou větší důraz na dispozici řešení, standardy a například i volbu předsedy SVJ. Čím blíž k turistickému středu města, tím jsou investoři pragmatičtější a zaměřují se na rychlou návratnost své investice, kvalitu správcovských služeb, případně možnost diverzifikace financování. Dál od centra si investoři kupují byty k vlastnímu bydlení, takže jsou i více zainteresovaní. My samozřejmě dbáme na každý detail, aby byli všichni naši klienti nadmíru spokojení.
Kdo jsou koncoví zákazníci vašich projektů?
VŠ: V současnosti jsou to převážně Češi. Před pandemií tvořili 45 procent našich zákazníků cizinci. Dnes jich je asi do 10 procent. Typologie českých zákazníků je velmi široká. Od zkušených rentiérů po mladé jednotlivce, kteří si pořizují svůj první byt.
Proč vyhledávají právě historické domy a nakolik se do toho promítá výsledná cena nemovitosti?
VŠ: Klientela, která vyhledává byty v historických domech, rozumí tomu, že tento druh nemovitostí nikdy tak zvaně nevyjde z módy, a navíc se na trhu vyskytuje pouze v omezeném množství. Jejich hodnota nikdy neklesne, ba naopak, a figuruje zde také již několikrát zmíněný genius loci. Pokud chcete dobře investovat, jedna z nejlepších možností, jak zhodnotit své peníze, je byt v historické rezidenci. Pokud hledáte dosažitelné bydlení a chcete mít vše na dosah, byt v širším centru je ta ideální volba.
Jak dlouho působíte v Praze a jaké zaznamenáváte rozdíly v realitách o proti jiným metropolím, kde působíte či jste nasbírali zkušenosti? Proč jste si Prahu vybrali jako své hlavní působiště?
SM: Svoji první nemovitost jsme si v Praze pořídili v roce 2006. Máme za sebou ale i projekty v Maďarsku a v současné době také realizujeme projekty v Londýně a Vídni. Oproti České republice je tam povolovací proces podstatně kratší, transparentnější a jednodušší. Úředníci jsou vám nadmíru nápomocní, a tak i celá komunikace s úřady je snazší. Já osobně jsem se do Prahy zamiloval hned při své první návštěvě. V porovnání s okolními metropolemi jsem ihned pochopil, jak velký potenciál nabízí. Nádherné a zachovalé historické centrum s malebnými uličkami, krásné památky, přijatelná rozloha s dobrou dopravní infrastrukturou, množství parků a zeleně. Hned jsem také zpozoroval chátrající historické budovy, které by si zasloužily péči. Ale bezpochyby to hlavní, čím si mě Praha získala, byla její speciální a přívětivá atmosféra. Našel jsem tu vše, co jsem pro svůj život i práci potřeboval.
Zabýváte se také projekty nájemního bydlení? Týkají se historických budov, nebo jde o nově postavené domy?
SM: Naše nájemní projekty jsou v kompletně zrekonstruovaných rezidencích na těch nejzajímavějších adresách. Na Václavském náměstí, proti budově Národního muzea, na nábřeží Vltavy nebo na Petrském náměstí. Nájemníci si zde mohou vybrat z bytů od 1+kk po 3+kk. V současnosti máme tři projekty novostaveb v centru města či na jeho okraji, které na trh pustíme v nejbližším půlroce.
Jste přitom sami jejich majiteli, nebo zajišťujete správu nemovitosti pro své klienty – jejich majitele?
VŠ: V každém projektu si ponecháváme určitý podíl bytů. Do každého projektu vkládáme kousek sebe a tímto způsobem s ním zůstáváme stále v kontaktu. Také ale zajišťujeme kompletní správu všech projektů, které jsme dokončili a uvedli do užívání. Pro jednotlivé majitele a členy SVJ zajišťujeme správu budovy a pro majitele nájemních bytů i servis spojený s obsazením jejich nemovitostí.
Jakou úspěšnost predikujete do budoucna trendu nájemního bydlení v Praze a proč?
SM: Nájemní bydleni je bezesporu na vzestupu a do budoucna se bude jeho podíl oproti vlastnímu pouze zvyšovat. Dnešní doba tomu značně nahrává. Člověk už tolik nelpí na vlastnictví, nýbrž upřednostňuje svobodu pohybu a možnost rychlého rozhodování. Vlastní nemovitost je dnes mnohými vnímána jako kotva. Nájemní bydlení nabízí větší svobodu. Jeho prostřednictvím si člověk může vyzkoušet různé lokality, spolubydlení a tak dále. Asi 30 procent Čechů dnes žije celý svůj život v nájmu, v Německu je to kolem 45 procent. Věříme, že tato čísla se budou zvyšovat.
Nebojíte se ve svých projektech rizik spojených s nájemním bydlením, například obtížnější jednání s případnými neplatiči nebo tendenci Čechů vnímat nájem oproti vlastnímu bydlení, jako společensky neatraktivní?
VŠ: Každé podnikání v sobě nese určitá rizika. Nájemní bydlení má své úskalí, které se snažíme minimalizovat dobrou a pravidelnou komunikací s nájemníky a vyhovujícím smluvním aparátem. Myslíme si, že vnímání nájemního bydlení jako společensky neatraktivního je přežitek starších generací, který ze společnosti postupně vymizí. Mladí lidé sledují danou problematiku rozdílnou optikou již dnes.
Jaké plány máte do budoucna?
SM: Naše práce skončí, až při procházce centrem města nenajdete žádnou zanedbanou či zchátralou budovu. To je náš cíl na nejbližší roky. Vedle toho chceme našim klientům poskytovat ten nejlepší servis a dělat pro ně ty nejkvalitnější rekonstrukce. Ideálně po sobě zanechat odkaz v podobě desítek a desítek kvalitně realizovaných domů s duší, které náležitě zapadají do atmosféry našeho krásného hlavního města.
Text: Nikol Pavlíčková, Foto: Ondřej Pýcha
