S jakými zkušenostmi jste vstupoval do realitního byznysu a za jakých okolností?
Tomáš Fried: Na samém počátku jsem měl s realitním byznysem velmi malé zkušenosti. Myšlenka vrhnout se do oboru ve mně poprvé zarezonovala zhruba před deseti lety. V té době jsem působil ve finanční sféře. Reality, potažmo development, ač se to tak možná na první pohled nemusí zdát, je ale úplně jiný obor. V rámci finančního segmentu jsem získal mnoho zkušeností, ale cítil jsem, že se již nemám kam dál posouvat. Reality mě vždy velmi zajímaly, i proto jsem se rozhodl, že do tohoto odvětví vložím vlastní finanční prostředky a rozšířím si obzory. Tehdy jsem nepřemýšlel o tom, že by mě to do budoucna mohlo živit.
Kdy jste si začal uvědomovat, že by se reality mohly stát vaší profesní náplní?
TF: Ve chvíli, kdy finance, které jsem si vydělal v realitách, přesáhly můj výdělek ve finanční sféře, kde jsem ještě nějakou dobu působil a při tom se věnoval realitám. Po určité době jsem cítil a samozřejmě po důkladném propočítání i moc dobře věděl, že mi tato práce dává smysl, a z finančního oboru jsem zcela odešel a začal se věnovat realitám na sto procent.
Začínal jste nákupem, rekonstrukcí a prodejem bytů v Praze. Kolik bytů ročně jste takto tak zvaně přeprodal?
TF: Tato strategie pro mě byla zpočátku velmi jednoduchá. Počáteční nákupy jsem prováděl ze svých vlastních zdrojů, protože mi to dávalo největší smysl. Na začátku se tak jednalo o zhruba pět bytů ročně, u kterých jsem zrealizoval nákup, následně rekonstrukci a na závěr i prodej. S narůstajícím kapitálem, zkušenostmi i časem, kdy jsem se tomuto obchodnímu modelu věnoval, se číslo prodaných bytů samozřejmě postupně zvedalo.
Co vás inspirovalo k tomu začít s developmentem?
TF: Development jako takový mě vždycky zajímal. Mám rád hezké věci, stejně jako to, když je za vámi vidět nějaký hmatatelný výsledek, což v tomto odvětví je. Další inspirací a impulsem pro mě bylo setkání a i následná spolupráce s člověkem, který je v tomto oboru silným hráčem a má dlouholeté zkušenosti. Každopádně svým způsobem jsem stále na začátku, a to přes to, že jsem se již setkal s realizacemi i středně velkých projektů. K developmentu mám pořád velký respekt a pokoru.
Na základě jakých preferencí si vybíráte projekty, do kterých vstupujete?
TF: Daný projekt pro mě osobně vždy musí mít nějaké kouzlo, respektive přidanou hodnotu. Jsem člověk, kterému se líbí výjimečné věci a zároveň se rád obklopuje krásnem a unikátním prostředím. Standardně každý projekt před nákupem navštívím osobně, musí na mě dýchnou určitou atmosférou. Dalo by se tedy říct, že si projekty vybírám podle svého vnitřního pocitu (úsměv). Samozřejmě se ke každému projektu zároveň snažím přistupovat individuálně a vnímám jej tak, jako by se jednalo o mou vlastní nemovitost. Vždy si pokládám otázku, zda bych si právě na tom daném místě dokázal představit žít já sám.
Dá se tedy asi velmi těžko specifikovat, co podle vás musí daný projekt splňovat, abyste se jím začal zabývat?
TF: Rozhodně musí být ekonomicky zajímavý a rentabilní, to je neoddiskutovatelné. Bez toho ani nejde podnikat. Pro mě je ale rozhodně důležitý i ten určitý genius loci, o kterém jsme již mluvili. Každý projekt je jiný, a právě to je na celém developmentu to nejzajímavější, ta rozmanitost. Nejen v rámci nemovitostí jako takových, ale i v našem individuálním přístupu k nim.
Kde a jak hledáte vhodné pozemky nebo projekty?
TF: Začínal jsem tak, že jsem si lukrativní pozemky vyhledával sám. Dnes převážně dostávám doporučení a nabídky, aniž bych musel něco vyhledávat, což je velmi příjemné. Pohybuji se ve skupině lidí z oboru, kteří se také zabývají developmentem, stavebnictvím nebo samotným prodejem realit, takže si vzájemně v tomto ohledu pomáháme. Praha je velká, ale zároveň velmi malá. Projekty a s nimi spojené příležitosti se tu tak zvaně točí. To, co není zajímavé pro jiného developera, může být lukrativní pro mě, a naopak. Myslím, že každý si tu svoji pozici najde a má možnost ji vybudovat tím, jak se bude profilovat.
Které lokality mají pro vás smysl a proč?
TF: Vždy jsem preferoval a velmi tíhl k Praze 6, jelikož k ní mám citový vztah. Narodil jsem se tam a vyrostl, dodnes tam žiju a znám všechna místa v okolí. Vím, jaké přidané hodnoty tato lokalita nabízí. V rámci samostatných projektů ve výstavbě ale nikterak profilovaný nejsem, snažím se držet poblíž Prahy-západ, ale nebráním se celému hlavnímu městu nebo jeho bezprostřednímu okolí. Aktuálně připravujeme například projekt u Velkých Popovic.
Můžete daný projekt, prosím, přiblížit?
TF: Jedná se o velmi čerstvou záležitost. Zhruba před měsícem jsem dostal nabídku k odkupu souboru pozemků kousek od Velkých Popovic. Popovice vnímám jako velmi hezké místo, které je vzdálené v dojezdové vzdálenosti od centra hlavního města, ale zároveň nabízí život v přírodě. V tom vidím velkou příležitost a výjimečnost této oblasti. Momentálně s architektem Martinem Šimkem a jeho kolegou vymýšlíme projekt, který by nijak nezasáhl do dané lokality, naopak vyzdvihl její výjimečnost a zároveň splňoval vše, co od námi realizovaných projektů požadujeme.
Jak se spojily vaše cesty s architektem Martinem Šimkem?
TF: Poznali jsme se v rámci jednoho z našich prvních projektů, ještě když Martin působil v architektonickém studiu, se kterým jsem tehdy spolupracoval. Jeho práce mě velmi zaujala a když se po čase rozhodl udělat si vlastní praxi, obklopil se stavaři i dalšími profesionály z oboru, navázali jsme znovu profesní spolupráci, která dnes přerostla i v přátelství. Což považuji v tomto oboru jako velmi důležité. Kontakty a vědomí, že někomu můžete věřit a spolehnout se na něj, jsou základním předpokladem pro úspěšný výsledek a kvalitní spolupráci.
Martine, vy zakládáte s kolegou Petrem Červáškem nový ateliér DBDA. Jak jste se poznali vy dva?
PČ: S Martinem jsme se poznali během studia na fakultě architektury. Chodili jsme společně do ateliéru k panu docentu Zdeňku Rothbauerovi, který byl naším velkým učitelem a výrazně ovlivnil i náš pohled na architekturu. S Martinem jsme si sedli jak lidsky, tak pracovně. Po škole jsme ale šli každý svou cestou, později spolu opět začali zase trochu více pracovat a teď ta spolupráce přerůstá do dalšího stupně.
MŠ: V našem oboru je to poměrně časté, že se spolupráce navazuje už během studia. Nejdříve jsme začali menšími projekty interiérů, následně mě oslovil Tomáš na jeden větší projekt. Můj první telefonát byl Petrovi, jestli by do toho se mnou šel, a v současné době budeme tento projekt kolaudovat. Mezitím přišly další projekty a dnes už jich je tolik, že se poohlížíme po dalších lidech a rozšiřujeme tým.
Jak se z pohledu architektů změnil svět za poslední téměř dva roky?
PČ: Svět se v poslední době obecně mění velice dynamicky. Pandemie koronaviru velice zasáhla do našich životů a nastala situace, na kterou očividně nikdo nebyl připraven a nikdo nevěděl, jak ji řešit. Přichází energetická krize, růst cen stavebních materiálů, růst cen nemovitostí, problematika životního prostředí je aktuálnější než kdy dříve a nůžky mezi sociálními vrstvami se stále rozevírají. Všechny tyto problémy se odráží také do stavitelství a architektury a my na ně v budeme muset reagovat.
MŠ: Hlavní změnu prodělalo pracovní prostředí. Daleko více se mluví o práci doma a s tím spojeném zdravém bydlení. Dříve nebyl takový tlak budovat v bytech nebo rodinných domech pracovny, pracovní kouty, dnes to chce prakticky každý. Současně změna v segmentu administrativních a kancelářských budov je ještě dramatičtější. Názory, které byly před rokem, že se jedná jen o krátkodobý efekt, se ukázaly jako liché. Svět a uvažování se změnilo a je potřeba si to přiznat a počítat s tím i v architektuře.
Lidé trávili a tráví mnohem více času doma a prostor domova je nyní důležitější než kdy dříve. Vnímáte to stejně, především pak u svých klientů?
PČ: Prostor domova pro nás byl vždy velice důležitý. Je to náš individuální intimní prostor, kam se můžeme zavřít a kde se cítíme v bezpečí. Návrh domova, ať je to byt, nebo rodinný dům, je pro nás tedy obrovskou odpovědností, abychom vytvořili místo, kde se klient bude cítit dobře.
MŠ: Jak jsem zmínil již v předešlé otázce, dnes už domov není jen o bydlení, ale dost často také o práci a tomu musíme přizpůsobit náš návrh.
Co je pro vás při práci s prostorem nejdůležitější?
PČ: Důležité je, jak má prostor fungovat a k čemu má sloužit. Obecně se ale snažíme, aby byly prostory, které navrhujeme, funkční, čisté, logické a abychom se v nich jako jejich uživatelé cítili dobře.
MŠ: Kdybych měl mluvit vyloženě jen a pouze za sebe, tak pro mě je architektura hlavně definicí prostoru. K architektuře přistupuji tak, že pomocí různých prvků ten prostor definuji, tvořím. Jedna stěna dokáže ohraničit prostor zevnitř, i zvenčí, a to je na architektuře to krásné. Snažíme se k tomu tak přistupovat i v našich návrzích. Nejde jen o to vytvořit kvalitní interiér, je pro nás důležitý i kontext a vztah k vnějšímu okolí.
Máte nějaký projekt, který vás osobně ovlivnil?
PČ: Myslím si, že nás víceméně ovlivňují všechny projekty, na kterých pracujeme. Každý projekt je vždy něčím unikátní a plynou z něj vždy nové zkušenosti.
MŠ: Takových projektů je spousta, vlastně je to prakticky každý projekt. Vždy je to o dialogu mezi námi a klientem. Už jen samotný dialog nás posune, ovlivní a nasměruje. Z každého projektu si něco odnášíme.
Co vám pomáhá odvádět vaši práci v té nejvyšší kvalitě?
PČ: Snažíme se naši práci dělat podle svého nejlepšího vědomí a svědomí. Vždy tomu dáme maximum energie, protože nás to baví.
MŠ: Když nás to baví, je to na projektu poznat. Jistě jsou projekty, které se musí vysedět, ale i ty se snažíme dělat dobře, byť je to občas náročné.
Na čem aktuálně pracujete?
PČ: Aktuálně pracujeme na studii bytového domu v Michli, v různých stupních máme rozdělaných několik rodinných domů a připravujeme projekt obecního úřadu, hospody se sálem na návsi jedné obce na Kladensku.
MŠ: Ještě bych doplnil, že budeme zahajovat stavbu dvou luxusních vil v Nebušicích a také nás čeká studie na rekonstrukci krásné renesanční budovy v Moravské Třebové. Do konce roku bychom ještě rádi odevzdali studii na pět rodinných domů u Velkých Popovic, kde na jaře začínáme stavbu osmi rodinných domů.
Jak vidíte aktuálně svoji pozici na realitním trhu?
MŠ: Vzhledem k tomu, že jsme nový architektonický ateliér, teprve se rozkoukáváme. Máme zkušenosti se středně velkým developmentem od studie až po realizaci. Co se týká většího developmentu – urbanismu, já osobně jsem měl to štěstí, že jsem dříve pracoval v ateliéru, kde jsem se mohl podílet na navrhování velkých urbanistických celků a celých čtvrtí.
Je něco, s čím se aktuálně potýkáte?
MŠ: Obecně obrovský veletoč cen ve stavebnictví během letošního roku výrazně ovlivňuje i naše návrhy. Již ve studii často od klientů slýcháme, z čeho a jak máme a nemáme dům navrhnout a podobně. Dříve takové požadavky byly spíše výjimečné.
TF: Dnešní doba je velmi turbulentní, což je pro nás, kteří jsme vlastně stále na začátku, velmi složité. Určitě by nám v tomto ohledu pomohla spolupráce s nějakým silným investorem, a to jak z pohledu investičního, tak i developerského.
Mohli byste představit vaše plány, kam cílíte, jaké máte vize?
MŠ: Určitě bychom se rádi dále rozrůstali. Tím, že jsme oba vzešli z ateliérů, kde jsme začínali na pozicích junior architektů, víme, jak to mají mladí absolventi těžké. Proto, co se týká nastavení práce v ateliéru, to chceme dělat trochu jinak, více osobně. Nechceme mít klasickou roli šéf/zaměstnanec, ale pracovat spíše formou spolupráce, protože si myslíme, že každý názor je důležitý. Do budoucna bychom rádi rozšířili naše řady a získali zakázky většího rozsahu, kde bychom mohli nasbírat další potřebné zkušenosti.
TF: V rámci Loafers Investment chceme stále rozšiřovat nabídku projektů. Určitě však nechceme opustit původní myšlenku dělat kvalitní, líbivý, řekněme až butikový development. Naším cílem je realizovat samozřejmě i větší projekty, které si ale vždy budou primárně zakládat na kvalitě, a to ve všech ohledech.
