Při krátkém exkurzu do historie můžeme sledovat vývoj poptávky ve tvaru písmene U. Po hubených pokrizových letech vyrostly prodeje nových bytů v Jihomoravském kraji na rekordních 1992 prodaných nových bytů v roce 2016. Poté následoval pozvolný pokles, aby v roce 2019 započal opětovný růst. Už dnes ale můžeme s jistotou říct, že historické záznamy se budou znovu přepisovat. Prodeje v Jihomoravském kraji totiž jen za první polovinu roku 2021 přesáhly hranici 1500 nových bytů.
Prodeje bytů v Brně za posledních šest měsíců
Bohužel, stejně jako v hlavním městě dochází k výraznému rozporu mezi nabídkou a poptávkou. Pouze v letech ochabnutí poptávky (2017–2019) se zdálo, že je na trhu dostatek bytů k tomu, aby se udržely ceny na uzdě. Od roku 2019 ale došlo k prudkému nárůstu prodejů a strana nabídky už nebyla schopna zareagovat. Trh se proto vychýlil do dosavadního nevyrovnaného stavu, který s sebou nese negativní rys růstu cen nových bytů. Tento jev se z primárního trhu přesouvá i na trh sekundární a tím prodražuje i byty k druhotnému prodeji.
Důvod rostoucích cen je totožný s tím, který ovlivňuje trh v Praze: nabídková strana, tedy zástupci developmentu, nejsou schopni realizovat své záměry kvůli komplikovanému a nepřiměřeně zdlouhavému povolovacímu procesu nových staveb. Přihlédneme-li ke statistikám ČSÚ, pak je patrné, že každý rok v průběhu posledních pět let bylo v Jihomoravském kraji dokončeno více bytů, než bylo zahájeno. Celková disproporce činí o 2255 dokončených bytů více než zahájených. Vyplývá z toho také potenciální hrozba do budoucna. Všeobecně se zdá, že poměr prodaných a dokončených bytů je vyrovnaný, musíme však brát v potaz, že u novostaveb sledujeme různé atributy z různých pohledů fáze produkce bytů.
Růst cen bytů na primárním trhu kopíruje růst cen v Praze a je pouze logickým důsledkem disproporce mezi nabídkou a poptávkou. Nabídková jednotková cena nových bytů během posledních pěti let vzrostla ze 47 tisíc za metr čtvereční s DPH na 99,5 tisíce, což představuje růst o více než 110 procent. Prodejní cena je sledována pouze od roku 2017 a její nárůst od této doby se pohybuje okolo 47 procent.
Vzhledem k převisu poptávky nad nabídkou na primárním trhu se část kupujících přesunula na trh sekundární. I to potvrzuje skutečnost, že zájem o nemovitosti v Jihomoravském regionu je enormní. Průměrná roční nabídka secondhandových bytů klesla ze 4800 v roce 2018 na 870 bytů (v S1 2021). Znamená to tedy 82procentní pokles nabídky, který zároveň způsobil nárůst jednotkové nabídkové ceny z 52 655 na 76 151 korun za metr čtvereční (+ 45 procent). Za takto krátké období tedy vzrostly ceny secondhandových bytů o polovinu.
Ceny nájmů v Brně podle dispozice
Lze říci, že z hlediska síly sekundární nabídky jižní Morava nepředstavuje tak silný trh jako v případě novostaveb nebo nájemního bydlení. V ČR najdeme regiony, které mají nabídku starších bytů bohatší. Naopak v případě nájemního trhu si Jihomoravský kraj dlouhodobě drží pozici jednoho z lídrů, pochopitelně až za hlavním městem. Důvody hledejme zejména v pozici Brna jako moravské metropole s vysokým počtem zasídlených studentů a technologických firem, navíc s perfektní dostupností na Slovensko nebo do Rakouska.
Aktuálně je v Jihomoravském kraji k dispozici přes 2200 nájemních bytů. Tento počet je delší dobu stabilizován a neprojevují se výrazné výkyvy, i když má nabídka přímo v Brně sestupnou tendenci. I z výše uvedených důvodů ekonomicky silného mikroregionu a nejvyšší ceně nemovitostí mimo Prahu je možné očekávat nejvyšší ceny nájmů. Na konci 2. kvartálu byla naměřena nabídková jednotková cena 262 korun za metr čtvereční (za měsíční nájem bez služeb), což v absolutní výši znamená měsíční nájem průměrného bytu 12 989 korun. Z dlouhodobého hlediska se však jedná o relativně mírný, šestiprocentní nárůst oproti roku 2018, kdy se nájemní byty nabízely za 246 korun za metr čtvereční.
Ceny nájmů v Brně po městských částech
Brněnský nájemní trh – současný stav
V polovině září bylo v nabídce na brněnském nájemním trhu 1163 bytů. Nabízejí se převážně menší byty – jednotky o velikosti 1+kk a 2+kk tvoří 80 procent celkové nabídky. Naopak větších bytů o dispozicích 4+kk a 5+kk nebylo v září v nabídce dohromady ani 40.
Průměrná cena za metr čtvereční celkově činí 291 korun, existují ale výrazné rozdíly, pokud cenu sledujeme po dispozicích – například byty 1+kk se pronajímají průměrně za 336 korun za metr čtvereční, zatímco byty 2+kk za 265 korun. Větší byty jsou si pak již cenově velmi podobné a stojí okolo 230 korun za metr čtvereční za měsíc.
Z hlediska lokality dominuje nabídce městská část Brno-střed, kde je k pronájmu 476 bytů. Následuje Brno-sever se 150 byty. Královo Pole a Židenice pak nabízejí dohromady dalších 150 bytů. Na druhé straně žebříčku jsou například městské části Chrlice či Tuřany, kde jsou v nabídce pouhé jednotky bytů. Cenově jsou nadprůměrné Brno-střed, Židenice nebo Brno-jih, kde se byty průměrně pronajímají za 305 korun za metr. Pokud chce člověk ušetřit, může naopak zvolit lokality, jako jsou Žabovřesky, Bystrc nebo Brno-sever, kde se nájmy pohybují kolem 270 korun za metr čtvereční.
Brněnský nájemní trh – vývoj
Nabídka nájemních bytů v Brně má v posledních třech letech spíše klesající trend. Zatímco v letech 2018 a 2019 bylo v nabídce až 3000 bytů, v letech 2020 až 2021 to bylo o polovinu méně. Klesající nabídka také jistě přispěla k rostoucímu růstu cen za metr čtvereční – v prvním kvartálu 2018 se byty nabízely průměrně za 236 korun za metr čtvereční, o tři roky později, v prvním kvartálu 2021, se byty inzerovaly už o třináct procent dráž, konkrétně za 267 korun za metr čtvereční. V druhém kvartálu roku 2021 pak průměrná cena ještě více stoupla, a to na 273 korun za metr čtvereční, bytů v nabídce bylo 1874. Pokud se podíváme na aktuální stav nájemního trhu (viz výše), stávajícím trendem je snižující se nabídka a tím pádem i vyšší ceny. Obecně však lze říci, že brněnský nájemní trh neovlivnila pandemie tak výrazně jako ten pražský – v Brně i v roce 2020 stouply nájmy meziročně o tři procenta a nadále se zvyšují. Malý vliv pandemie lze přisoudit malému podílu krátkodobých pronájmů na brněnském nájemním trhu.
Brněnský nájemní trh – městské byty
Z analýzy provedené městem vyplývá, že v roce 2016 se v Brně nacházelo celkově 183 674 bytů, z čehož 28 696 (bezmála šestnáct procent) byly byty obecní. V městském bytovém fondu dominovaly byty o dispozicích 2+kk, 2+1 a 3+1 – těch bylo dohromady přes 24 tisíc. Dle zpráv z médií se na začátku roku 2020 pohybovaly nájmy v městských bytech okolo 130 až 150 korun za metr čtvereční, což bylo tehdy zhruba o polovinu méně, než zaplatili nájemníci v soukromých bytech. Město ale v minulosti svůj vliv na trh s nájmy ztrácelo – mezi lety 2011 a 2016 bylo v Brně zprivatizováno 6319 obecních bytů.
