Stavíte v Brně architektonicky zajímavé bytové domy. Bylo to od počátku to, čím jste se vymezili vůči konkurenci?
V podstatě ano. Souvisí to i se způsobem, jak jsem se dostal k developmentu, protože původně jsem mnoho let působil v cestovním ruchu. Pak jsem měl ale možnost si projektovat a stavět vlastní dům a viděl jsem rozdíly v přístupu k celé stavbě. Od začátku jsem chtěl, abychom hledali hodnoty primárně v kvalitě a opravdovosti, protože jsem měl jistotu, že se to vrátí. To byla naše základní filozofie a zůstává jí dodnes. Cílem Domoplanu je dělat věci jednoduše, poctivě, se smyslem pro zodpovědnost vůči svému okolí, historii a lidem.
Na kvalitě staví stále více developerů. Jak to jde dohromady s ekonomikou projektů?
Podle mě jsou v developmentu hlavní dvě věci – morálka při realizaci a vášeň pro ni. Vášeň vás posunuje k tomu, abyste v jakémkoli oboru vytvořili něco speciálního a morálka vás udržuje v tom, abyste nezačali být hamižní. Člověk k tomu totiž sklouzne velmi snadno, když vidí, že na stavbě může vydělat o pár milionů víc, pokud fasádu trochu ošidí a okna taky nebudou na sto procent.
Jenom o stavební kvalitě to ale není.
To je pravda. Speciálně v posledních čtyřech letech se snažíme být takovým “place makerem”. Jde nám o to uchopit dané prostředí a rozdělit projekt na část sociální interakce, která souvisí s tím, jak lidé v místě žijí a stýkají se, a část stavebně-architektonickou. Generace dnešních třicátníků, která si zařizuje vlastní bydlení, je totiž na rozdíl od svých předků vnímá jako sociální koncept. Proto se i my snažíme kromě kvalitní architektury a poctivého řemesla přidat vždy nějaký koncept, který lidi propojí a ulehčí jim život.
Co si pod tím konkrétně představit?
Přímou ukázkou je náš aktuální projekt Pekárenského dvora, kde jsme aplikovali koncept Concierge service. Díky němu může člověk v rezidenci pracovat, pořádat večírky, setkávat se se sousedy, jít do posilovny nebo si užít wellness. Ve světě to není nic nového, koncept jsme převzali z Londýna, přesto jsem byl zpočátku na vážkách, jak ho česká mentalita zvyklá uzavírat se ve svých domácnostech pochopí. Ve finále mě ale naprosto šokovalo, jak rychle a dobře ho zdejší lidi přijali.
Cílíte tedy především na vyšší střední třídu?
Na dalších osm let máme připravené portfolio nemovitostí, které splňují kritéria prémiovosti, ale ve skutečnosti to tak přímočaré není. Koncentrujeme se na projekty v centru města, abychom je mohli svěřit kvalitním architektům z Česka i zahraničí. Právě centrum nám totiž umožňuje díky vyšším cenám za metr čtvereční i exponovanosti místa vytvářet něco jedinečného. Snažíme se, aby každá z našich nemovitostí byla prémiová nikoli cenou, ale tím, jak ji postavíme a jak lidi osloví. Že z toho pak vznikne ekonomická přidaná hodnota, není primárním zájmem. Tím je pro nás snaha dělat věci kvalitně a poctivě. A ukazuje se, že se nám to přirozeně vrací.
Na realitní scéně vyčníváte mimo jiné kreativní podobou projektů. S jakými architekty spolupracujete?
To bylo od počátku mým cílem: aby se stal Domoplan platformou, která dává kreativním lidem volnou ruku svobodně tvořit. Architektura jako taková je totiž velmi kreativní a architekti rychle vyhoří, pokud nemají možnost se svobodně vyjádřit a jedou místo toho podle škatulek. Je zajímavé sledovat, jak tvůrci, s nimiž spolupracujeme, vždy pookřejí, když zjistí, že developer nechce projekt zničit a očistit na kost, protože jediné, co ho zajímá, je aby vydělal ještě víc. V zásadě tak hledám lidi, kteří mají jakýsi “X faktor”, vášeň pro to, co dělají. Pokud cítím, že jejich dosavadní tvorba mi uvnitř udělá hezky, snažím se je dostat do týmu.
Rezidence HvězdováMáte konkrétní jména, která byste chtěl dostat do Česka?
V hledáčku mám několik velmi zajímavých jmen, ale specifikovat je zatím nebudu. V poslední době se mi líbí architektura v Nizozemsku, teď bychom se chtěli malinko odklonit od Anglie, k níž jsme se dosud upírali, a získávat pro spolupráci architekty i z Nizozemska, Švédska a Dánska. Konkrétně se mi velmi líbí dánský životní styl Hygge, který budeme implementovat v projektu Rezidence Na Mariánské cestě v Brandýse nad Labem.
Znamená to, že vycházíte z Brna a rozkračujete se v Praze a okolí?
Nejen v Praze, chystáme projekty i v Ostravě. Kromě toho jsme vstoupili pod značkou My Resorts do segmentu servisovaných horských apartmánů. Fakt, že se naše firma rozrostla na hodnotu přesahující miliardu, nám totiž dává možnost větších investic. Z regionálního brněnského hráče jsme se tak přehoupli do celorepublikové působnosti a nyní pracujeme i na zahraničních projektech. V brzké době plánujeme vstup na zahraniční trh, kde chceme rozvíjet koncept servisovaných apartmánů u moře.
Jak se vám podařil tak rychlý kapitálový růst?
Po desetileté působnosti v developmentu, kdy jsem byl sám investorem všech staveb, jsem stál před rozhodnutím, jestli takto pokračovat dál a čekat dalších dvacet let, než získám kapitál na další projekty, nebo se o zisk podělit s investory. Zvolil jsem druhou možnost a jako nástroj vybral fond kvalifikovaných investorů. Ten nám spravuje společnost Avant, přičemž investorům nabízí dvě možnosti investic – do prioritních akcií nad milion korun a nově do emisí dluhopisů, které jsou vhodné pro drobnější investory.
Rezidence Hvězdová
Kolik jste za tu dobu dali dohromady peněz?
Během dvou let jsme získali investice za miliardu. Nutno dodat, že zhruba sedmdesát procent tvoří peníze, které jsem do fondu vložil já coby garanci pro investory, že zhodnocení jejich peněz bude nejméně šest procent, nejvíce pak sedm. Fond je přitom speciálně založený pouze pro naše projekty, které řídíme od začátku do konce. Důvodem je to, aby investoři byli ztotožněni s naší filozofií.
Chápu správně, že to pro ně má být lákadlem?
Určitě. Ve světě investic to již zdaleka není jen o výnosech. Nabídka fondů na investičním trhu je dnes tak obrovská, že sami investoři začali vyhledávat investice, které by jim udělali radost. A až třeba pojedou kolem naší stavby, mohou si říct, že byli její součástí. Kromě toho je pro ně v našem případě lákadlem i likvidita, garance zhodnocení a hlavně velká kapitálová angažovanost ze strany zakladatele.
Tak vysoký vklad chcete ve fondu držet stále?
Podle pravidel tam z mé strany musí být nejméně třicet procent. Rád bych, abychom časem byli v našem angažmá s investory půl na půl. Cílem je vytvořit dvou až tří miliardový fond, který bude mít mezinárodní investiční působnost v rámci Evropské unie.
Domino
Jedním z takto financovaných projektů jsou, jak jste zmínil, horské apartmány. S jakým záměrem jste do tohoto segmentu šel?
První apartmánový dům jsme v rámci projektu My Resorts postavili v Jeseníkách ve Filipovicích, protože tam již vlastníme sjezdovku a hotel. Musím říct, že ty nejlepší věci za mnou vždy přišly samy, protože i My Resorts vznikly na zkoušku a dnes je z toho samostatná divize. Před sebou máme stavbu dalších čtyř apartmánů a zájem je veliký – třeba apartmány Filipovice se vyprodaly za tři měsíce od zahájení stavby a již desítky rezervací máme na teprve připravované apartmány Lesní stráně.
O jaký koncept jde?
Koncept servisovaných apartmánů je v zahraničí zcela běžný, zatímco u nás se teprve rozvíjí, například v Krkonoších. Developeři postaví čtyř až pětihvězdičkové aparthotely, jejichž součástí je restaurace, wellness, bazén, kino a podobně. Investor, který si koupí apartmánovou jednotku, má vyhrazen určitý čas v roce, typicky čtyři až šest týdnů, kdy ji může využívat, a zbytek dává do správy tour operátorovi, který jednotku spravuje a pronajímá. Investor má přitom zajištěn kompletní servis a navíc zhodnocení nemovitosti ve výši až sedmi procent ročně. Rozdíl v našem případě od ostatních developerů je v tom, že my aparthotely stavíme a zároveň spravujeme, což je pro klienty zajímavé.
Plánujete se pro tento účel porozhlédnout kromě Jeseníku i v dalších horách?
Určitě. V Jeseníkách jsme začínali, protože jsem si chtěl být jist, že budeme používat naše stávající kuchaře, čísníky a ředitele hotelu. Dnes již řeším hotely i v Beskydech a dalších horách. Víme, že jsme schopni přenášet personál i do jiných oblastí. Na druhou stranu zajistit lokality jinde je velmi složité, protože většina míst je chráněnou oblastí nebo má stavební uzávěru nebo obrovské restrikce při výstavbě.
Rezidence Pekárenský dvůr
Připravila: Andrea Votrubová, Foto: Jiří Hlouška
